Bail mobilité AirBnb : comment les propriétaires gagnent plus avec ce nouveau mode de location

Les propriétaires disposent désormais d’un outil à mi-chemin entre la location saisonnière et le bail d’habitation classique “longue durée” : le bail mobilité AirBnb.

Ce mode de location moyenne durée séduit car il offre la possibilité de dépasser la limite des 120 jours de location maximum en location courte durée, tout en permettant au propriétaire de jouir du bien quand il le souhaite en le retirant de la location sans contrainte.

L’objectif de cet article est de vous donner les billes pour exploiter au maximum le potentiel du bail mobilité tout en réduisant votre charge de travail de gestion locative.

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Quelques rappels utiles sur le bail mobilité

Le bail mobilité en 3 points

Premier point : le bail mobilité est un contrat de location dit “moyenne durée”, de 1 mois minimum à 10 mois maximum, destiné à faciliter l’accès au logement des personnes en situation de mobilité. Une personne “en situation de mobilité” peut être un étudiant, un professionnel en déplacement temporaire, un professionnel autorisé à faire du télétravail, un particulier en instance de déménagement, etc.

Second point : il n’est pas possible de renouveler un bail mobilité avec un même locataire. Il est toutefois possible de modifier sa durée par avenant, mais qu’une seule fois par locataire, si et seulement si la durée totale de location ne dépasse pas 10 mois. En cas de volonté de renouvellement du bail, ou si la durée dépasse 10 mois, le bail doit obligatoirement être transformé en bail d’habitation classique (longue durée).

Troisième point : le bail mobilité est plus flexible qu’un contrat de location classique. Il a une date de fin et n’est pas reconductible, le propriétaire n’a donc pas à respecter de préavis vis-à-vis du locataire. Par contre, le propriétaire ne peut pas raccourcir la durée du bail. En cas de cession ou vente, le bail mobilité suit son cours jusqu’à échéance.

Le commentaire d’Anthony : voici les trois éléments “structurants” du bail mobilité. Pour les détails, vous pouvez consulter le site du gouvernement.

Bail mobilité Airbnb : en quelles circonstances est-il particulièrement intéressant ?

1. Vous recherchez un bail moins contraignant pour pouvoir profiter vous-même du bien de temps en temps (vacances, pied à terre) ou parce que vous voulez conserver la possibilité d’y revenir à tout moment (vous êtes par exemple expatrié, en mobilité professionnelle ou en tour du monde et c’est votre résidence principale).

2. Vous souhaitez louer votre résidence secondaire sans faire de demande d’autorisation à la mairie ni de changement d’usage en meublé touristique.

3. Vous recherchez une plus grande rentabilité locative, en n’étant pas contraint par l’encadrement des loyers lorsqu’il est en vigueur (si le bail mobilité contracté est inférieur à 8 mois) et en pouvant louer au-delà de la limite imposée aux locations saisonnières de 120 jours par an.

4. Les trois à la fois.

Nous expliquons les mécanismes juste en dessous !

Bail mobilité AirBnb : les trois gros avantages

Le bail mobilité permet de contourner la réglementation sur les location saisonnières

… et de louer votre résidence principale ou secondaire quand vous le souhaitez !

Le cas de la résidence principale

Admettons que vous soyez propriétaire de votre résidence principale et que vous décidiez de la mettre en location (déplacement professionnel long, expatriation, déménagement à venir, tour du monde, etc.).

Avec la location courte durée sur AirBnb (ou toute autre plateforme), vous êtes limité à 120 jours par an. Le bail mobilité permet de dépasser cette limitation, tout en conservant la flexibilité que vous souhaitez. Vous choisissez la durée du bail (10 mois maximum) et pouvez la faire concorder au moment où vous souhaitez récupérer votre bien.

L’ajout d’Anthony : un bail de location longue durée est certes plus sécurisant en termes de revenus (les loyers tombent tous les mois… quand les locataires paient), mais fait perdre le statut de résidence principale au logement loué. C’est dommage, surtout quand on n’est pas obligé de déclarer une nouvelle résidence principale, qu’on pense faire une belle plus-value à la revente et qu’on veut éviter de payer trop d’impôts dessus. A noter que votre locataire peut déclarer le logement loué comme sa résidence principale s’il y vit plus de 8 mois durant la même année civile. Pour éviter ça, à vous de louer moins longtemps, ou étalé sur deux années civiles.

Le cas de la résidence secondaire

Si c’est votre résidence secondaire que vous souhaitez mettre en location, vous avez aujourd’hui deux options.

• La location classique (longue durée), qui vous fait perdre l’usage du bien (dommage de ne plus pouvoir en profiter pour les vacances, ou comme pied à terre),
• La location saisonnière (courte durée), limitée à 120 nuits par an et nécessitant, selon l’emplacement géographique, une autorisation de la mairie et une requalification en meublé touristique. Assez contraignant administrativement et fiscalement.

Le bail mobilité permet de trouver un juste milieu : vous pouvez mettre votre résidence secondaire en location au mois tout en vous réservant le droit de la rendre indisponible quand vous souhaitez l’utiliser. De plus, vous pouvez dépasser la limite des 120 jours imposée aux locations saisonnières.

Cas pratique d’Anéva : Vous avez une résidence secondaire sur la Côte d’Azur. Vous souhaitez y passer les mois d’hiver mais vivez ailleurs le reste de l’année. Vous pouvez par exemple louer votre résidence secondaire de mars à octobre, au même locataire ou à plusieurs pour une durée minimum d’un mois à chaque fois, et en profiter le reste du temps.

Le bail mobilité permet de contourner l’encadrement des loyers

… et d’augmenter vos rendements locatifs !

Ramené à la nuit, louer sur AirBnb permet de générer des revenus locatifs biens supérieurs à ceux d’une location classique.

Ex : vous louez pour 100 € la nuit, contre 1 000 € par mois en longue durée. Vous percevez autant en 10 nuits qu’en 30.

Bien évidemment (et fort heureusement selon nous, mais ce n’est pas le sujet ici), la location saisonnière est limitée à 120 jours par an.

Le bail mobilité permet de dépasser cette limite, sans pour autant être soumis à l’encadrement des loyers lorsqu’il est en vigueur (en savoir plus l’encadrement des loyers). 

En effet, le bail mobilité ayant été pensé pour les locataires en mobilité temporaire, la fixation du loyer suit la même logique que pour une location à la nuit (bien qu’il soit coutume d’appliquer une dégressivité commerciale à mesure que la durée de location augmente).

L’ajout d’Anthony : Attention toutefois, si le locataire d’un contrat de bail mobilité déclare votre logement comme étant sa résidence principale (il peut le faire s’il vit dans votre logement plus de 8 mois durant la même année civile), vous serez alors soumis à l’encadrement des loyers.

3 remarques/rappels pour conclure sur les revenus locatifs issus du bail mobilité : 

• un bail mobilité rapporte plus à la nuit qu’une location longue durée classique mais moins qu’une location saisonnière,
• si c’est votre résidence principale ou un meublé touristique, vous pouvez mixer location saisonnière et bail mobilité pour louer toute l’année,
• la location saisonnière et le bail mobilité sont intéressants en termes de revenu SI ET SEULEMENT SI vous trouvez des locataires (et que vous êtes prêts à vous en occuper).

Le bail mobilité permet de contourner le règlement de copropriété

Dernier point (et beaucoup de propriétaires feignent de l’oublier) : si votre logement est en copropriété, il faut son accord (ou tout du moins l’absence d’interdiction dans son règlement) pour mettre votre bien en location saisonnière (meublé touristique ou non).

Ce n’est pas le cas pour un bail mobilité. Le bail mobilité AirBnb est un contrat d’habitation et non commercial, au même titre qu’une location longue durée meublée ou non meublée. Il n’est donc pas nécessaire de demander l’autorisation de la copropriété pour mettre en location via un bail mobilité.

Bail mobilité AirBnb : la contrainte que beaucoup de propriétaires oublient

Le bail mobilité, couplé à une mise en avant du bien sur une plateforme type Airbnb, est un excellent moyen de maximiser ses revenus locatifs tout en gardant de la flexibilité sur son bien. Difficile de faire mieux, nous sommes d’accord.

Mais.

Outre le fait qu’il soit possible de ne pas trouver de locataire (comment rembourser le crédit du coup ?), un bail mobilité entraîne son lot de contraintes pour le propriétaire.

Qui a déjà mis en location un appartement sait que la gestion locative n’est pas de tout repos. Imaginez recommencer tous les mois. Vous l’avez ?

Bail mobilité : quelles sont les obligations du propriétaire ?

D’un point de vue contractuel, le bail mobilité est plus contraignant que la location saisonnière. Il s’apparente beaucoup plus à un contrat d’habitation longue durée classique. A la différence près que le rythme d’entrées/sorties est beaucoup plus élevé.

Pour chaque entrée de locataire, il faut lui fournir :

• Les dossiers de diagnostics techniques relatifs au logement : Plan de Prévention des risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERMNT), Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), Constat de risque d’exposition au plomb (CREP), etc..

• L’annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables.

• Si votre logement est en copropriété, il faut aussi fournir une copie du règlement de copropriété contenant les parties relatives à la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, ainsi que les parties précisant la quote-part relative au lot loué dans chacune des catégories de charges.

Il faut ensuite réaliser avec lui un état des lieux d’entrée et de sortie (comprenant l’inventaire du mobilier).

Enfin, il faudra fournir chaque mois une quittance de loyer.

Par conséquent, si vous louez 12 mois dans l’année à 12 locataires différents, il faudra prévoir 24 demi-journées par an en formalités administratives. Il faudra aussi prévoir du temps pour préparer le logement entre deux locataires, et se plier aux horaires d’arrivées parfois incongrus.

L’ajout d’Anthony : le bail mobilité a beaucoup d’avantages concrets mais aussi les défauts opérationnels à la fois de la location saisonnière et de la location longue durée. C’est donc sans surprise qu’il existe depuis quelques années des sociétés à qui vous pouvez déléguer l’ensemble des opérations : les conciergeries Airbnb.

A qui peut-on confier la gestion de son logement en bail mobilité ?

Les conciergeries bail mobilité offrent une gamme de services pour les propriétaires qui louent leurs propriétés sur Airbnb et d’autres plateformes de location. Leur champ d’action est extrêmement large.

Gestion des candidatures :

• Réponse aux demandes de réservation et questions des locataires.
• Gestion du calendrier pour éviter les doubles réservations.

Check-in et check-out :

• Accueil des invités à leur arrivée, remise des clés et présentation de la propriété.
• Remise et signature du bail mobilité.
• Remise des documents obligatoires.
• Etat des lieux d’entrée en présentiel (avec inventaire du mobilier, chaque fourchette est comptée).
• Etat des lieux de sortie en présentiel.
• Inspection de la propriété après le départ du locataire et récupération des clés.

Nettoyage et entretien :

• Nettoyage complet de la propriété entre les séjours.
• Lavage des draps et des serviettes.
• Réapprovisionnement des fournitures de base (savon, papier toilette, etc.).

Photographie professionnelle :

• Prise de photos de haute qualité pour les annonces afin d’attirer plus de locataires.
• Marketing et optimisation des annonces :
  • Création et optimisation des annonces sur Airbnb et d’autres plateformes pour améliorer la visibilité et les réservations.
  • Ajustement des tarifs en fonction de la demande et de la saison.

Maintenance et réparations :

• Coordination des réparations nécessaires et entretien de la propriété pour s’assurer qu’elle reste en bon état.

Service client :

• Assistance 24/7 pour les locataires en cas de problèmes ou de questions durant leur séjour.

Gestion des avis :

• Réponse aux commentaires des invités et gestion de la réputation en ligne.

En conclusion, les conciergeries Airbnb qui proposent un gestion locative bail mobilité permettent aux propriétaires de maximiser leurs revenus locatifs tout en réduisant le temps et les efforts nécessaires pour gérer les locataires et entretenir leurs propriétés.

Quelle est la meilleure conciergerie bail mobilité Airbnb ?

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Pour 3 raisons :

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Quelques questions sur le bail mobilité Airbnb

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