Vendre sa maison : 5 stratégies pour réussir en 2024

Comment vendre sa maison ? Le marché se tend, les acquéreurs se font rares… Pourtant, quand il faut y aller, il faut y aller. Rassurez-vous, c’est encore largement possible ! Voici 5 façons de réussir à vendre sa maison à bon prix en 2024. Sachez que pour vendre au premier semestre, il faut commencer à s’en occuper maintenant !

⚡ Pas le temps de lire l’article complet (15 minutes) ? Voici nos options résumées.

Option 1 : Vendre sa maison sans agence. Vous vous chargez de tout (photos, annonce, diffusion sur le bon coin ou les réseaux sociaux, visites, documents obligatoires, choix de l’acquéreur, négociation, relation avec le notaire … et vous en assumez les risques. C’est gratuit, mais ça coûte du temps et ça ne fonctionne pas toujours. Beaucoup de propriétaires sous-estiment notamment la difficulté de rendre leur annonce de vente visible au plus grand nombre. Vendre sans agence est néanmoins une évidence quand on a un réseau développé (ou le moyen de contacter directement de potentiels acquéreurs).

Option 2 : Vendre sans agence… mais avec l’aide de professionnels. Imkiz par exemple propose un forfait à 2 490 € (payable au succès) où ils se chargeront des photos, de la rédaction et de la diffusion de l’annonce, de la sélection des dossiers acquéreurs et des éventuelles négociations. De votre côté, vous devez simplement organiser et accueillir les visites. Franchement excellent pour le prix, notamment quand vous vous sentez à l’aise à l’idée de vanter les mérites de votre bien.

Option 3 : Vendre avec une agence immobilière sans commission. La solution plus confortable et à notre avis, le meilleur rapport qualité prix. Vous déléguez absolument tout (y compris les visites) et vous connaissez à l’avance combien ça va vous coûter (gratuit si vous ne vendez pas). Pour une vente dans le Sud, l’Ouest et le Nord de la France, voyez Homki (4 900 €), pour Paris, l’IDF et le Grand Est, visez Imop (à partir de 5 900 €).

Option 4 : Vendre avec une agence traditionnelle. La solution la plus chère… et pas toujours la plus efficace. Cela peut toutefois avoir du sens dans deux situations : soit votre bien est localisé dans une zone non couverte par une agence immobilière sans commission, soit votre bien est tellement atypique que vous avez besoin d’un accompagnement spécifique. On peut vous aider à trouver la meilleure agence immobilière traditionnelle en passant par ce formulaire.

Option 5 : Choisir plusieurs des options listées ci-dessus. Possibilité si vous souhaitez booster vos chances de vendre rapidement tout en vous laissant l’espoir de vendre sans agence. Nous ne sommes toutefois pas sûrs que le jeu en vaille la chandelle. Il faudra choisir une (ou des) agence immobilière qui propose des mandats de vente libres (ou non exclusifs) et éviter de publier des annonces pour le même bien avec des tarifs différents. Les acquéreurs le voient et interprètent ceci comme la preuve d’un bien qui n’arrive pas à se vendre.

Vendre sa maison

Option 1 : Vendre sa maison sans agence

Les avantages et inconvénients de vendre sa maison sans agence

Vendre sans agence permet d’économiser les frais d’agences immobilière

Vendre sa maison sans agence est devenu plus facile à l’ère d’internet. Il est désormais possible de publier son annonce de vente sur des sites de petites annonces gratuits (Le Bon Coin notamment) et de la diffuser largement grâce aux réseaux sociaux, toujours gratuitement.

Si la vente est un succès, vous pouvez vous féliciter d’avoir économisé parfois plusieurs dizaines de milliers d’euros de frais d’agence immobilière. Nous vous le souhaitons.

Le commentaire d’Anéva : Nous sommes d’accord, les tarifs pratiqués par les agences immobilières laissent à réfléchir. Comment justifier de payer en moyenne 25 000 € simplement pour vendre sa maison ?

Mais vendre sans agence ne marche pas toujours

Mais ça, c’est uniquement si votre vente est un succès. Vendre sa maison seul est un processus long qui peut capoter à de nombreux endroits. Ça ne se fait pas un claquement de doigts.

Récapitulons. Il faudra :

  • Rassembler tous les papiers obligatoires : actes de propriété, diagnostics auprès de la mairie, diagnostics immobiliers.
  • Estimer un prix de vente correct.
  • Prendre des photos avantageuses de votre bien. Une bonne vente se fait grâce à une bonne première impression. Cela vaut le coup d’attendre une journée ensoleillée (voire carrément de prendre des photos durant l’été !) et de ranger impeccablement les lieux. Mettez en valeur vos meubles et votre décoration : un acheteur qui s’identifie (même si il va récupérer un logement vide) est un acheteur conquis.
  • Rédiger une annonce précise et détaillée. Plus vous donnez d’informations, plus vous rassurez l’acheteur. C’est un moyen sûr d’augmenter le nombre d’appels pour des visites.
  • Publier votre annonce sur plusieurs supports. Ça peut aller des sites de petites annonces, aux réseaux sociaux, sans oublier les méthodes plus classiques, comme un panneau physique ou une annonce dans un journal local.
  • Gérer l’afflux d’appels et planifier les visites, secondes visites, contre-visites. A chaque fois, il est important que votre bien soit impeccable.
  • Négocier avec ceux qui vous feront une offre.
  • Étudier les dossiers acquéreurs avant d’accepter une offre.
  • Prendre rendez-vous chez un notaire pour la promesse de vente puis l’acte authentique.

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C’est chronophage

Tout ce processus prend au minimum six mois. Evidemment, cela peut durer plus si vous vous perdez en chemin. C’est rare de réussir à faire moins, d’autant qu’une période de trois mois est incompressible pour laisser le temps à l’acquéreur d’obtenir son prêt immobilier.

Voici les 5 raisons de perte de temps les plus courantes pour les propriétaires qui cherchent à vendre sans agence :

Vous n’êtes pas assez méthodique pour rassembler les documents administratifs obligatoires et/ou les services de votre mairie sont peu ou pas réactifs.

Vous fixez un prix de vente trop élevé. Vous ne recevez pas d’appels pendant un mois, deux mois, etc. Vous finissez par baisser votre prix de vente. Les acheteurs intéressés par votre bien le remarquent à tous les coups. C’est un mauvais signal. L’acheteur se dira que votre bien n’arrive pas à se vendre et qu’il a donc une belle marge de négociation (ou qu’il a un vilain défaut 😨).

Vos photos sont moches et incomplètes. Sombres, mal cadrées, avec un doigt sur l’objectif… honnêtement, on voit de tout sur les sites de petites annonces entre particuliers. L’acheteur a besoin de voir votre appartement avant de se déplacer et vous avez besoin de le mettre en valeur pour le rendre désirable.

photo annonce vendre sa maison
Exemple de photo qu’on peut trouver sur Le Bon Coin. C’est la seule de l’annonce…

Votre annonce est incomplète, mal écrite ou incompréhensible. Même remarque que pour les photos : plus votre annonce donne envie, plus vous multipliez vos chances de vendre vite et à bon prix. Rien de nouveau à cela, c’est l’essence même de la publicité.

mauvaise description annonce vendre sa maison
Description qui va avec la photo précédente. Pas méga complète !

Votre annonce est publiée sur trop peu de supports car vous privilégiez les sites gratuits. Le Bon Coin et les réseaux sociaux aident, mais ça ne marche pas toujours. Vous vous passez de sites payants de type PAP ou SeLoger, or ils sont largement privilégiés par les acheteurs sérieux.

L’ajout d’Anthony : Bien sûr, il se peut que la période ne soit pas propice à la vente ou que votre secteur ne soit pas du tout attractif. Dans ce cas-là, passer ou non par une agence ne changera pas grand-chose. Il faudra peut-être attendre des jours meilleurs pour vendre et  privilégier pendant ce temps-là une mise en location. A ce sujet, vous pouvez consulter notre comparatif des frais de gestion locative. Il est désormais possible de confier un bien à une agence immobilière afin qu’elle vous trouve un locataire et le gère au quotidien pour deux fois moins cher. Vous pouvez aussi songer à faire de la location courte durée pour maximiser vos revenus.

Ce n’est pas toujours marrant

Outre la déconvenue de ne recevoir aucun appel suite à son annonce vente, le fait de recevoir des appels inutiles ou d’acheteurs pas fiables est particulièrement énervant.

Dites-vous que les gens appellent parfois simplement pour se renseigner, quand ce n’est pas uniquement pour parler. Certains propriétaires choisissent d’ailleurs de prendre un numéro de téléphone temporaire pour ne plus recevoir d’appels quand la vente est bouclée.

Ensuite, il faut s’attendre à ce que les acheteurs ne viennent pas visiter votre bien comme convenu, sans avoir la délicatesse de prévenir. Donc accepter de préparer sa maison pour rien et d’annuler au dernier moment sa solution de garde pour les enfants, par exemple. 

Il est aussi difficile de deviner le niveau d’intérêt de l’acheteur ni même son empressement à acheter un bien ; parfois la visite est du simple repérage pour se faire un avis sur le type de bien accessible à un certain niveau de prix. L’acheteur peut n’avoir aucune envie de faire une offre pour votre bien, avant même de l’avoir visité.

Enfin, vous ne pouvez pas vous prémunir d’acheteurs qui surestiment leur capacité d’emprunt, ou même leur capacité d’obtenir un emprunt. L’offre peut être intéressante mais l’acquéreur n’a parfois aucun moyen concret de l’honorer. Attention aussi à ceux qui disent ne pas avoir besoin de passer par la case prêt. C’est malheureusement impossible à vérifier en amont et l’acheteur ne vous doit rien tant que le délai de rétractation suite à la promesse de vente n’est pas passé.

Et cela présente des risques

En bref, un processus de vente peut être long et douloureux, de votre fait ou de celui des potentiels acquéreurs. 

Notez aussi que vendre sa maison sans agence présente des risques, en premier lieu de ne pas réussir à vendre, mais aussi juridiques et financiers pour le propriétaire vendeur qui ne respecte pas la Loi, même involontairement.

A ce titre, oublier un des nombreux documents obligatoires donne la possibilité à l’acquéreur de réclamer une réduction de prix sous peine d’annulation du contrat de vente.

Autre exemple, ne pas inclure les diagnostics de performance énergétique dès la publication de votre annonce de vente est passible d’amende. La Loi prévoit sanction pouvant aller jusqu’à 3 000 €.

L’intervention d’un agent immobilier professionnel permet de se prémunir de ces risques.

Les avantages et inconvénients de vendre sa maison avec une agence

Passer par une agence immobilière vous fait gagner en temps et sérénité

Vendre avec une agence immobilière permet de réduire la durée et la pénibilité du processus. Sans dire que cela sera nécessairement facile (une vente peut tout de même capoter), s’appuyer sur l’expertise de professionnels apporte son lot de garantie : 

  • Vous mettez toutes les chances de votre côté pour vendre au meilleur prix : l’estimation du professionnel sera assez juste, ses photos et son annonce seront qualitatives.
  • Vous déléguez la gestion des visites. Vous donnez les clés à l’agent et il s’occupe de la relation avec les acheteurs.
  • C’est l’agent immobilier qui se charge des négociations. Rappelez-vous, la plupart du temps, plus il vend cher, plus il gagne d’argent.

Passer par une agence immobilière permet de se rassurer et de rassurer l’acquéreur

Autre point important, ajouter un agent immobilier à un processus de vente revient à intégrer une personne tierce au processus. Ajouter ce “médiateur” permet de vous rassurer sur le bon déroulement de la vente et de rassurer l’acquéreur sur l’achat qu’il fait.

De votre côté : 

  • Vous ne risquez plus de vous planter sur les obligations légales et étapes clés du processus de vente. L’agent immobilier vous guide (et fait à votre place).
  • Vous laissez l’agence immobilière valider le dossier de l’acquéreur (et demander toutes les garanties légales possibles). Vous réduisez drastiquement le risque que l’acquéreur se désiste en cours de route ou ne puisse pas payer.
  • Vous vous rendez serein chez le notaire. Tout est cadré le jour de la signature de la promesse de vente, puis celui de la signature de l’acte authentique. D’ailleurs, l’agent immobilier sera présent à vos côtés.

L’acquéreur quant à lui est plus serein vis-à-vis du bien qu’il achète. La présence de l’agent lui garantit que vous êtes bien le propriétaire du bien que vous cherchez à lui vendre et réduit sa crainte de découvrir un vice caché après la vente. Un acquéreur rassuré, c’est un processus plus court et une vente à un meilleur prix.

Principal et unique inconvénient : ce n’est pas gratuit.

Inutile de faire plus long. La plupart des agences immobilières pratiquent des tarifs bien trop élevés pour la nature du service fourni (en moyenne 5% du prix de vente, avec des minimums pouvant parfois aller jusqu’à 12 %). Honnêtement, comment justifier que l’accompagnement puisse coûter plusieurs dizaines de milliers d’euros ? 

Au regard du prix de vente, ce n’est pas grand chose, et les agences immobilières en profitent. Mais il suffit de se poser une seule seconde pour se rendre compte qu’il aurait été plus judicieux de se payer autre chose avec l’argent des frais ; une voiture par exemple.

Bonne nouvelle, payer trop cher l’accompagnement par un agent immobilier n’est plus une fatalité. Il est désormais possible d’obtenir une aide précieuse pour quelques milliers d’euros. Cela coûte 5 à 10 fois moins cher qu’auparavant.

📖 A lire aussi : Frais d’agence immobilière : le comparatif

Option 2 : Vendre sa maison sans agence… mais avec l’aide de pro

Parmi les nouvelles options pour les propriétaires vendeurs, il existe désormais la possibilité d’un accompagnement à la carte par des agences immobilières en ligne.

Contre une petite somme fixe (généralement inférieure à 5 000 €), l’agence immobilière réalise l’estimation de votre bien, mandate un photographe professionnel et rédige elle-même l’annonce de vente. Celle-ci est publiée sur tous les portails immobiliers payants.

Les visites sont planifiées par l’agence (elle gère la réception des appels) mais c’est à vous de recevoir les potentiels acquéreurs. En moyenne, vous devriez vendre votre maison ou appartement en moins de 10 visites, ce n’est donc pas la mer à boire !

Enfin, l’agence immobilière reprend la main dès lors qu’un visiteur soumet une offre. Négociation, préparation du dossier acquéreur, il ne vous reste plus qu’à accepter ou refuser l’offre.

🏆 Dans cette catégorie, Imkiz offre le meilleur rapport qualité prix. Pour seulement 2 490 €, payable uniquement au succès, vous vous offrez les services d’une agence immobilière. Votre seule tâche est de faire visiter votre bien aux potentiels acquéreurs (filtrés en amont par leur soin). N’hésitez pas à jeter un œil à l’avis détaillé que nous leur avons dédié.

Option 3 : Vendre sa maison avec une agence immobilière sans commission

Vous ne voulez pas payer cher, ni gérer vous-même les visites ? No problemo !

Il existe depuis plusieurs années des agences immobilières nouvelle génération qui offrent les services d’agences classiques pour 5 à 10 fois moins cher. Oui, vous avez bien lu : il est désormais possible de déléguer la vente de son appartement ou de sa maison à partir de 4 900 €, tout compris. On parle d’agences immobilières sans commission car elles n’indexent pas leur rémunération sur la valeur de votre bien : leurs frais sont fixes et défient généralement toute concurrence.

Et quand nous disons tout compris, c’est réellement le cas. Vous prenez contact avec ces agences directement sur leur site internet, puis elles conviennent avec vous d’un rendez-vous d’estimation. Un de leur mandataire se rend chez vous pour découvrir votre bien. Si vous signez le mandat de vente (bien souvent non exclusif), un photographe professionnel fera les photos avant que l’agent qui vous est attribué ne rédige l’annonce de vente. 

Ensuite, l’agent immobilier centralise les demandes de visites, les planifie et accueille à votre domicile les potentiels acquéreurs. 

Enfin, il vous soumet l’offre d’achat et le dossier acquéreur : à vous de l’accepter ou non.

Vous avez l’impression que je vous décris les services d’une agence immobilière normale ? C’est le cas. A une différence prêt : même le prix est normal.

🏆 Parmi les agences immobilières sans commission le meilleur rapport qualité prix est à trouver auprès des agences Homki et Imop. Homki, pour seulement 4 900 €, vous accompagnera lors d’une vente dans le Sud, l’Ouest et le Nord de la France. Imop (à partir de 5 900 €) est la solution pour une vente à Paris, en Ile de France dans le Grand Est.

📖 A lire aussi :
Notre avis complet sur Homki
Notre avis complet sur Imop

Option 4 : Vendre avec une agence traditionnelle

Vous l’avez compris, nous ne sommes pas spécialement fans des agences immobilières traditionnelles (celles qui pratiquent des commissions). Ces commissions sont, à notre avis, beaucoup trop élevées pour le service fourni.

Dans certains cas néanmoins, vous pourrez ne pas avoir le choix. Ou vous aurez besoin d’un accompagnement spécifique.

En effet, les agences immobilières sans commission ne sont pas accessibles sur tout le territoire français. La plupart du temps, votre bien doit être situé dans une grande ville (>50 000 habitants) ou à proximité immédiate. Si ce n’est pas le cas, votre territoire n’est probablement pas couvert et vous devrez vous adresser à une agence immobilière traditionnelle (ou de quartier).

Enfin, certains biens dans les grandes villes, atypiques ou carrément luxueux, peuvent nécessiter l’accompagnement d’une agence traditionnelle spécifique. Dans ce cas, les tarifs sont justifiés car ils s’accompagnent de services supplémentaires (accès à une clientèle étrangère, carnet d’adresse d’acquéreurs sélectif, etc.).

Difficile de vous dire quelle est la meilleure agence immobilière qui pratique des commissions, car cela va dépendre de votre secteur. Si vous désirez une recommandation personnalisée, n’hésitez pas à nous en faire la demande via ce formulaire.

Option 5 : Vendre avec plusieurs agences et tenter de vendre seul en parallèle

Dernière option qui peut paraître maline mais que nous avons tendance à déconseiller : chercher à vendre via plusieurs agences en même temps tout en se réservant la possibilité de trouver un acquéreur soit-même.

Qu’on se le dise, si vous trouvez un acquéreur fiable vous-même, foncez. Il faut néanmoins que le contrat qui vous lie avec une éventuelle agence immobilière vous y autorise. Il se peut que celui-ci soit exclusif.

Par contre, évitez de confier votre bien à plusieurs agences en même temps, même si les mandats que vous signez avec elles (mandats libres) vous le permettent. Deux agences (voire plus), cela signifie votre bien posté en double sur les différents sites de petites annonces, parfois à des tarifs différents. Cela signifie aussi plusieurs interlocuteurs pour un même bien, avec des discours différents. Les agents perdront en motivation, les potentiels acquéreurs en confiance ; vous n’augmentez pas vos chances de vendre plus vite et vous risquez de vendre moins cher.

📖 A lire aussi : Quelle est la meilleure agence immobilière ?