DPE location : avez-vous vraiment besoin d’en faire un ?
Le mot est aujourd’hui sur toutes les lèvres : les propriétaires doivent faire un DPE pour louer leur bien immobilier ! Que dit réellement la réglementation à ce sujet ? Dans quels cas un DPE est-il vraiment obligatoire ? Nous faisons le point !
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DPE location : résumé et sommaire de l’article
Vous n’avez pas le temps de lire tout l’article ? Voici ce que vous pouvez retenir.
Si votre précédent DPE n’est plus valable, il faut faire un DPE location quand :
- Vous mettez en location un logement ou un local disposant d’un chauffage et ou eau chaude pour plus de 4 mois par an,
- Votre locataire actuel vous le réclame (et que vous lui louez un logement ou un local disposant d’un chauffage et ou eau chaude pour plus de 4 mois par an).
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Sommaire de l’article :
- DPE location : quand faut-il obligatoirement en fournir un ?
- Quand faut-il renouveler son DPE location ?
- Où trouver les meilleurs prix pour faire un DPE location ?
- Rappel du calendrier des interdictions liées à la classe de votre DPE location
DPE location : quand faut-il obligatoirement en fournir un ?
Le DPE location est obligatoire lorsque vous mettez en location un bien immobilier (à l’exception de certains types de biens et de locations très précises) et que votre précédent DPE n’est plus valable (ou que vous n’en avez jamais fait).
Nous rentrons dans les détails ci-dessous.
Quels sont les biens immobiliers concernés ?
Le DPE location est nécessaire pour les baux d’habitation vides ou meublés (y compris les logements de fonction et les baux mobilités) et les baux d’activité (baux professionnels, commerciaux, précaires, etc.) à partir du moment où le bien mis en location dispose d’une installation de chauffage (les cheminées à foyer ouvert ne comptent pas comme telle) et/ou de production d’eau chaude. Ce bien peut-être une maison, un appartement, un chalet, un local commercial, etc., n’importe quoi à partir du moment où il remplit ces conditions.
En revanche, un DPE location n’est pas nécessaire lorsque :
- le bien à louer n’a pas d’installation de chauffage ou de production d’eau chaude,
- le bien à louer est indépendant (type chalet, bungalow, etc.) et a une surface au plancher ne dépassant pas les 50m2 (les mezzanines comptent dans le calcul),
- le bien à louer a un usage agricole, artisanal ou industriel et ne sert pas d’habitation,
- le bien à louer est une construction provisoire et est occupé moins de deux ans,
- le bien à louer est classé monument historique ou est un lieu de culte,
- le bien à louer est neuf (jamais habité) au sein d’un bâtiment qui vient d’être livré (auquel cas c’est le promoteur qui doit vous fournir un DPE constructeur que vous fournirez au locataire, valable 10 ans tant que vous ne faites pas de travaux).
La remarque d’Anéva : Les règles énoncées ci-dessus s’appliquent à la France métropolitaine. En Outre-mer, vous avez encore un peu de répit. Elles entreront progressivement en vigueur d’ici le 1er juillet 2024.
Est-ce que la location saisonnière est concernée ?
La fourniture d’un DPE location est obligatoire pour toutes les durées de location à l’exception des locations saisonnières (vacances) ou ponctuelles (type airbnb) sur une durée cumulée inférieure à 4 mois par an, si et seulement si vous êtes un particulier.
Cela veut dire que vous n’avez pas besoin de fournir un DPE pour mettre votre logement sur Airbnb, à condition de ne pas être un professionnel (et de ne pas louer trop souvent).
Le DPE location doit être fourni au moment de la publication de l’annonce
Le résultat d’un DPE doit obligatoirement être renseigné dans l’annonce de mise en location, sous peine d’amende (pouvant aller jusqu’à 3 000 €). Le résultat comprend la note obtenue pour la consommation énergétique du logement (allant de A à G) et celle pour ses émissions de gaz à effet de serre (allant aussi de A à G). La plupart du temps, il suffit d’inclure à l’annonce l’étiquette DPE fournie par le diagnostiqueur.
De même, le DPE doit être consultable par les candidats locataires lors des visites.
Il faut donc prévoir de réaliser un diagnostic de performance énergétique avant de mettre en location votre logement, que vous choisissiez de passer par une agence immobilière ou non.
L’avertissement d’Anéva : Le DPE location doit être remis dans le Dossier de Diagnostics Techniques (avec les autres diagnostics immobiliers obligatoires) au moment de la signature du bail. Si vous ne le faites pas, votre locataire peut engager un recours en justice qui peut aboutir sur une qualification en dol (annulation du bail) ou une réduction du loyer. Attention aussi à ne pas délibérément fournir un DPE erroné. On en parle plus bas.
Quand faut-il renouveler son DPE location ?
Lorsque vous mettez un bien en location et que votre précédent DPE n’est plus valable
La durée de validité d’un DPE est de 10 ans.
A l’exception des cas spécifiques précédemment mentionnés, vous devez fournir un DPE lorsque vous mettez un bien en location. Si à ce moment-là votre précédent DPE n’est plus valide, vous devez le renouveler.
Le commentaire d’Anthony : Attention, le mode de calcul du DPE a changé en 2021. Par conséquent, ceux réalisés avant le 1er juillet 2021 ne bénéficient plus d’une durée de validité de 10 ans. Les DPE réalisés entre 2013 et 2017 ne sont plus valides depuis le 31 décembre 2022. Ceux réalisés entre 2018 et le 30 juin 2021 sont encore valables jusqu’au 31 décembre 2024.
Lorsque votre locataire actuel vous réclame un DPE en cours de validité
En théorie, il n’est pas obligatoire pour le propriétaire de mettre à jour un DPE en cours de bail, ni d’en fournir un nouveau lors d’une tacite reconduction, même si celui joint au bail initialement n’est plus valable.
En théorie seulement, car le Ministère de la Ville et du Logement a précisé le 28/03/2023 que le locataire était en droit de demander un nouveau DPE à son propriétaire, au moins lors d’une tacite reconduction.
“Si le propriétaire n’a donc pas d’obligation de fournir pro-activement un DPE à son locataire lors de la reconduction tacite du bail en application de la loi, ce dernier est en revanche en droit d’exiger un DPE valide lors d’une reconduction tacite pour pouvoir justifier du respect du critère de décence.”
Source : https://questions.assemblee-nationale.fr/q16/16-2902QE.htm
Si votre locataire vous réclame un nouveau DPE, vous n’aurez donc pas d’autre choix que d’en faire un… et d’en assumer les conséquences. Selon si votre logement est classé E, F ou G, il vous faudra mettre en route des travaux de rénovation énergétique à plus ou moins court terme pour pouvoir continuer à le louer. Vous trouverez le calendrier des interdictions un peu plus bas.
L’ajout d’Anthony : pour info, depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable au propriétaire bailleur. Cela signifie que si le diagnostic est erroné et que le locataire peut prouver qu’il en découle pour lui un préjudice (le logement est moins performant qu’indiqué et la consommation énergétique plus élevée), alors il pourra vous réclamer une compensation financière. Pas forcément une bonne idée de “s’arranger” avec son diagnostiqueur (qui partagera la responsabilité avec vous) si la note de votre logement est limite, donc.
Où trouver les meilleurs prix pour faire un DPE location ?
La sentence est tombée ? Vous devez faire (ou refaire) un DPE pour pouvoir mettre en location votre logement ?
Rassurez vous, ça ne coûte pas une fortune d’être en règle. En s’adressant au bon diagnostiqueur, il est possible de s’en sortir pour une soixantaine d’euros, en fonction de la taille de votre bien. Vous pouvez creuser le sujet en consultant notre comparatif des prix des DPE.
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Rappel du calendrier des interdictions liées à la classe de votre DPE location
D’un point de vue réglementaire :
- les augmentations de loyer des logements classés F et G sont gelées depuis le 25 août 2022,
- un logement noté G ne peut plus être mis en location si sa consommation d’énergie dépasse le seuil de 449 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an depuis le 1er janvier 2023,
- les biens ayant un DPE G ne pourront plus être mis en location à partir du 1er janvier 2025,
- les biens ayant un DPE F ne pourront plus être mis en location à partir du 1er janvier 2028,
- les biens ayant un DPE E ne pourront plus être mis en location à partir du 1er janvier 2034.
Les principales questions sur le DPE location
Oui, le DPE est considéré comme une charge déductible, à condition bien évidemment d’avoir opté pour un régime d’imposition au réel. Bon à savoir dans le cadre d’un investissement locatif !
Pour améliorer son DPE location, la meilleure solution reste encore d’entreprendre des travaux de rénovation énergétique.
Ils peuvent être de plusieurs ordres :
– isolation des parois intérieures ou extérieures,
– remplacement du système de chauffage,
– installation du double vitrage,
– isolation des combles, etc.
Chacune de ces opérations permettent, isolément ou mises en commun, d’améliorer son DPE.
Pour beaucoup de propriétaires, la perspective de devoir faire des travaux pour continuer à louer est un frein important. Une solution envisagée est donc la vente.
Selon le rapport Sichel, une rénovation énergétique coûte en moyenne 25 000 € pour un appartement en copropriété et 46 000 € pour une maison individuelle. Il est fort probable que le potentiel acquéreur cherche à négocier le prix de vente à la baisse s’il sait que votre bien est une passoire thermique (et il le saura, car le DPE est aussi obligatoire pour une vente). A vous d’estimer si ce n’est pas plus intéressant de faire les travaux, en termes de rentabilité locative future ou de prix de vente.
📖 A lire aussi : Le comparatif des prix des diagnostics immobiliers