Patrimoni Conseil avis : l’investissement locatif en Bourgogne

La Bourgogne, son prestige, ses vignes qui valent une fortune… et son terrain favorable à l’investissement locatif. Vous souhaitez investir entre Paris, Lyon et la Suisse ? Vous voulez profiter de la tension locative dans la Capitale des Ducs de Bourgogne ?

Laissez-nous vous présenter Patrimoni Conseil, un service d’investissement locatif clé en main qui s’est spécialisé dans la chasse immobilière, la rénovation et la mise en location pour compte de particuliers à Dijon, Besançon et leurs environs.

Tableau récapitulatif de notre avis sur Patrimoni Conseil

Patrimoni Conseil : avis de Nevatony

Prendre rendez-vous avec Ségolène, cofondatrice de Patrimoni Conseil

Chaque critère est noté sur 3 étoiles.

Quelle est la stratégie d’investissement de Patrimoni Conseil ?

Notre avis : ⭐⭐⭐

Patrimoni Conseil a construit sa stratégie autour d’un territoire encore peu couvert par les acteurs du clé en main : la Bourgogne Franche-Comté, et plus particulièrement Dijon, où l’équipe a elle-même commencé à investir dès 2020. Un choix assumé : plutôt que de s’éparpiller sur plusieurs régions qu’ils ne maîtrisent pas, ils préfèrent concentrer leur expertise sur une zone où ils connaissent réellement les marchés, les prix, les artisans, les courtiers et les notaires.

Concrètement, cela donne une stratégie d’investissement très différente de celles que l’on voit dans des métropoles comme Lyon ou Paris :

• des prix d’acquisition plus abordables,
• pas d’encadrement des loyers,
• des villes étudiantes dynamiques,
• pas de restriction concernant la courte durée (et beaucoup de tourisme),
• des rentabilités souvent supérieures.

Avec un budget réduit, il est possible de viser un studio ou un T2 sur Dijon, avec des rendements observés entre 5 % et 6,5 % brut en centre-ville, voire davantage dans certains quartiers. Pour un investisseur cherchant davantage de rendement, ils peuvent proposer un immeuble de rapport dans une ville environnante, où des rentabilités autour de 9 % à 10 % brut sont régulièrement trouvées.

L’ajout d’Anthony : Là où Paris ou Lyon exigent une stratégie exclusivement patrimoniale, Dijon peut encore offrir des projets à très bon rapport rentabilité / risque, même pour de petites bourses. Et dès qu’on sort de la capitale régionale, le terrain de jeu devient encore plus large : immeubles de rapport, petites surfaces optimisées, projets à fort potentiel DPE… Il y a clairement de quoi construire un patrimoine solide, même en partant modestement.

Qu’est-ce que comprend l’accompagnement de Patrimoni Conseil ?

Notre avis : ⭐⭐⭐

Patrimoni Conseil offre un accompagnement classique pour les services d’investissement locatif clé en main. Chasse, aide à la négociation, rénovation, puis ameublement et gestion locative en option.

Le processus est structuré mais souple :

• un premier rendez-vous pour comprendre votre projet (objectifs patrimoniaux, budget max, stratégie de cashflow),
• et un second pour établir un cahier des charges précis (zones préférentielles, typologies de biens à cibler, modes de location privilégiés).

Ensuite, place à la chasse. Patrimoni travaille exclusivement sur sa zone d’intervention, qu’ils connaissent au quotidien, et mobilise systématiquement les mêmes artisans, courtiers, marchands de biens et notaires. 

Résultat : des délais courts (souvent une première proposition en 15 jours à 3 semaines), des travaux cadrés dès le compromis, et un accompagnement rare sur les aspects énergétiques (avec diagnostics DPE projetés et objectifs de classe donnés à l’artisan avant même le démarrage).

En parallèle, la mise en relation avec un courtier et le montage du dossier de financement sont assurés si nécessaire, sans frais supplémentaires.

Patrimoni Conseil vous livre un appartement rénové, propre, prêt à être mis en location.

Une chose est néanmoins particulièrement remarquable :

Patrimoni Conseil est l’un des rares acteurs de l’investissement locatif à offrir du conseil sur le montage financier

Là où 99 % des acteurs de l’investissement locatif se contentent de recommander du LMNP, Patrimoni Conseil pousse la réflexion un peu plus loin. A tel point qu’ils sont devenus des références pour des montages autour de la SCI à l’IS, notamment grâce à l’expertise de Ségolène, ex notaire assistante.

C’est une approche particulièrement pertinente pour :

• les chefs d’entreprise,
• les investisseurs aux revenus élevés,
• ceux qui investissent à plusieurs (protection des associés, statuts clairs, meilleure gestion en cas de conflit),
• ceux qui veulent construire un patrimoine sur du long terme.

Patrimoni pousse même l’analyse plus loin avec des montages Holding + SCI, permettant d’isoler les risques et d’optimiser la fiscalité globale du patrimoine privé/pro.

Ça vaut le coup de discuter avec eux pour voir ce qui serait pertinent de faire pour vous.

Le commentaire d’Anthony : Soyons clairs : elle est là la vraie différenciation de Patrimoni Conseil. La plupart des sociétés d’investissement locatif chantent la même chanson (“LMNP, amortissements, cash-flow, c’est magique !”) Patrimoni prend le contrepied en prônant la location nue quand c’est pertinent pour l’investisseur. Et dans une France où les députés semblent vouloir la peau du statut LMNP, ça ressemble à un pari d’avenir.

Quels sont les tarifs de Patrimoni Conseil ?

Notre avis : ⭐⭐

Les tarifs de Patrimoni sont dans la moyenne. Il faut compter 7 % TTC du montant correspondant au prix de vente FAI + travaux, avec un minimum de 9 900 €.

Exemple, vous achetez un studio de 30m2 dans le centre ville de Dijon, à 3 000 € du m2. Vous faites 30 000 € de travaux.

Prix d’achat FAI : 90 000 €
30 000 € de travaux
7% de 120 000 € (8 400 €, or 8 400 € < 9 900 €)
Alors coût total de l’opération : 129 900 €.

A cela, vous pouvez ajouter deux prestations.

D’abord l’ameublement, si vous partez sur une location meublée. Pour un moodboard, une shopping list, l’achat des meubles, la réception des livraisons et le montage comptez : 

• 5 500 € pour un studio
• 8 500 € pour un T2
• et un montant à déterminer pour les T3/T4 ou les immeubles multi-lots.

Ensuite, la gestion locative. Patrimoni livre un appartement propre et vous offre des photos professionnelles. Mais si vous souhaitez de l’aide sur la partie location, il faudra prendre leur offre de gestion locative (uniquement sur Dijon). Comptez 7% du montant du loyer charge comprise en termes d’honoraires, et un mois de loyer pour la mise en location.

A noter que Patrimoni Conseil offre aussi un accompagnement “chasse seulement”. Ils vous trouvent votre appartement et vous aident à l’acquérir. Cela coûte 6 % du montant de l’achat frais d’agence immobilière inclus.

Que penser de la qualité de service ?

Notre avis : ⭐⭐⭐

Lorsque vous choisissez Patrimoni Conseil, vous bénéficiez d’un interlocuteur unique du début à la fin. La plupart des sociétés d’investissement locatif souffrent d’un problème classique : un conseiller vous vend le projet, un chef de projet gère la chasse, un autre supervise les travaux… avec à chaque transition le risque de quiproquos, de délais qui s’allongent et d’informations perdues.

Chez Patrimoni, la gestion du projet est centralisée par Ségolène. Cette unique porte d’entrée plaît beaucoup, notamment aux investisseurs éloignés géographiquement.

Dans l’ensemble, c’est l’expertise et la chaleur des relations avec les équipes qui sont remontées par les clients.

Est-ce que Patrimoni Conseil a suffisamment d’expérience ?

Notre avis : ⭐⭐⭐

Ségolène et Vincent ont créé Patrimoni Conseil en 2022. Ils investissent pour leur propre compte depuis 2020 en Bourgogne.

Ils revendiquent une cinquantaine de projets réalisés pour leurs clients (voir certaines réalisations sur leur site).

2 exemples de avant/après réalisés par Patrimoni Conseil pour du LMNP

1 exemple avant/après pour de la location de charme Airbnb

C’est donc une boîte jeune, qui n’est pas une usine, et qui ne souhaite pas en devenir une.

L’ajout d’Anthony : Patrimoni Conseil n’est pas la plus grosse structure du marché, ni la plus “industrialisée”. Et c’est précisément ce qui fait sa valeur. On sent une entreprise jeune, impliquée, qui connaît parfaitement son terrain de jeu et qui ne cherche pas à vendre du rêve. Elle cherche à faire mieux, pas à faire plus.

Patrimoni Conseil : avis et conclusion de Nevatony

Si vous souhaitez multiplier les biens chaque année, viser de la colocation ultra-rentable ou optimiser du cash-flow à court terme, d’autres acteurs seront probablement plus adaptés.

En revanche, si votre objectif est de construire un patrimoine solide et fiscalement cohérent, la philosophie de Patrimoni (notamment avec sa maîtrise des montages en SCI à l’IS) mérite clairement qu’on s’y attarde.

L’accompagnement est humain, la relation est directe, la stratégie est sérieuse et les fondateurs ont les deux pieds sur le terrain. Les tarifs, eux, sont cohérents avec le marché : ni bon marché, ni excessifs.

Bref : un service taillé pour les investisseurs qui préfèrent la qualité au volume, la structure au bricolage.

Est-ce que nous recommandons d’échanger avec eux pour valider votre stratégie ? Oui, sans hésiter (et en plus ils sont sympas).

Prendre RDV avec Ségolène, la co-fondatrice

Avertissements : Nous ne sommes pas conseillers en investissements financiers et ce que vous lisez sur ce blog ne constitue pas un conseil en investissement. Chez Nevatony, nous souhaitons seulement partager notre avis et notre expérience sur les sujets qui nous passionnent. Si vous souhaitez obtenir des conseils personnalisés en investissement, adressez-vous à un conseiller professionnel agréé. Pour rappel, investir comporte toujours un risque de perte en capital.

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