Comment faire partir un locataire ? 3 options légales

Voici 3 façons de récupérer un logement qui nous appartient une fois qu’il est loué en tant que résidence principale.

Car oui, c’est compliqué de congédier un locataire, mais ce n’est pas impossible.

Et non, demander à des Serbes de faire peur à votre locataire n’est pas une bonne idée.

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Option 1 : faire partir un locataire en vendant son bien

A grand problème, grands moyens.

Vous êtes tellement excédé que vous êtes prêt à vendre. Qui vous dit que le locataire d’après sera moins emm*rdant ?

2 façons de faire :

• Vous vendez avec le locataire dedans. Pas une bonne idée quand :
  • Votre logement est grand : il va plutôt intéresser les personnes qui cherchent à s’installer, donc vous aurez du mal à le vendre (là où les petites surfaces pourraient intéresser un investisseur content d’avoir déjà un locataire, si et seulement si le niveau de loyer n’est pas trop bas).
  • Votre locataire a plus de 65 ans et a des revenus modestes. L’acquéreur aura beaucoup de mal à le faire partir, alors il négociera fortement à la baisse.
• Vous vendez sans locataire. Il faut donc le faire partir.

Et la loi vous autorise à donner congé à votre locataire dans l’optique d’une vente.

Mais attention !

Il y a évidemment des conditions

• C’est uniquement possible à l’échéance du bail.
• Vous devez notifier le congé au moins 6 mois avant la fin du bail (3 mois pour les meublés).
• Votre locataire dispose d’un droit de préemption : il est prioritaire pour acheter le logement.
  • Le congé vaut offre de vente : il doit donc contenir un prix de vente.
  • Le locataire a deux mois pour accepter.
    • Si le locataire refuse, le bien peut ensuite être vendu à un tiers, mais pas à un prix inférieur sans reproposer la vente au locataire.

Les justificatifs à fournir

Vous êtes obligé de mettre en vente. Même si la loi n’indique rien, mieux vaut préparer un certain nombre de justificatifs au cas où votre locataire vous attaquerait pour congé frauduleux :

• Mandat de vente (si vous passez par une agence)
• Estimation du bien (notaire, agent, expert)
• Preuve de publication d’annonce de vente
• Compromis ou acte de vente ultérieur

L’idéal étant de faire envoyer le courrier de congé (incluant le prix de vente) par le notaire. Ceinture bretelle.

Ce que vous risquez en cas de congé pour vente frauduleux

Si le locataire prouve que :

• le bien n’a jamais été mis en vente,
• ou a été revendu à un prix bien inférieur sans nouvelle offre faite au locataire,
• ou que le logement a finalement été re-loué,

➡️ alors votre congé pour vente est considéré comme frauduleux.

Sanctions :

• Nullité du congé → le bail est automatiquement reconduit pour 3 ans.
• Amende civile jusqu’à 6 000 € (art. 15-IV loi de 1989).
• Dommages et intérêts au profit du locataire (jusqu’à 3 à 12 mois de loyer selon la jurisprudence).

Le trou de souris dans lequel vous pouvez passer

Si vous essayer de vendre pendant au moins 6 mois, que vous avez les justificatifs prouvant que vous avez vraiment essayé de vendre, alors vous pouvez essayer de remettre en location. Du moins, la jurisprudence pourrait être de votre côté.

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Option 2 : faire partir un locataire en reprenant le logement pour y habiter (ou loger un proche)

Probablement l’option la plus réalisable… quoique contraignante.

Le principe est simple : vous souhaitez récupérer le logement pour l’occuper vous-même, ou y loger un proche (conjoint, enfant, parent, partenaire de PACS , concubin notoire depuis au moins 1 an à la date du congé ou enfants de son conjoint/partenaire de PACS/concubin notoire…). article 15 I de la Loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989. 🚨 Un ami n’est pas un “proche”.

Comme pour le congé pour vente, il y a des conditions :

• Toujours à l’échéance du bail (pas en cours de bail).
• Préavis de 6 mois (3 mois pour meublé).
• Le bénéficiaire doit occuper réellement et effectivement le logement dans les 6 mois suivant le départ du locataire, et au moins pendant 1 an.

Les justificatifs à fournir

Le courrier de notification de congé pour reprise personnelle doit :

• Indiquer clairement le motif : “reprise pour habiter” ,
• Préciser l’identité, l’adresse actuelle et le lien familial du bénéficiaire,
• Préciser la date prévue d’occupation (dans les 6 mois après la fin du bail).

Par ailleurs, en cas de contestation du locataire, vous devez être en capacité de prouver le caractère réel et sérieux de la reprise.

1. La jurisprudence parle de “justification de la situation du bénéficiaire” (contrat de travail dans la ville, rupture de bail actuel, attestation d’hébergement temporaire)
2. Mais aussi “d’éléments matériels préparatoires”, qui démontrent que le projet d’occupation est sérieux (devis de déménagement, résiliation du bail précédent, changement d’adresse, contrat d’électricité)

Ce que vous risquez en cas de congé pour reprise personnelle frauduleux

Si la reprise est fictive (aucune occupation réelle de plus d’1 an dans les 6 mois suivant le congé, que votre appartement est reloué à un tiers, qu’il reste vide sans motif valable), le locataire peut saisir le juge et obtenir :

• Réintégration dans les lieux
• Indemnisation intégrale du préjudice subi
• Et jusqu’à 6 000 € d’amende pour congé frauduleux.

Option 3 : faire partir un locataire en donnant congé pour motif légitime et sérieux

Sur le papier la plus évidente, mais probablement la plus longue à obtenir.

Principe : sanctionner des manquements du locataire (impayés, nuisances, défaut d’assurance, sous-location non autorisée…)

Mais : vous ne pouvez pas donner “congé pour motif sérieux” comme vous pouvez donner congé pour vendre ou habiter. La demander de résiliation judiciaire du bail doit être déposée auprès du juge des contentieux de la protection.

Ce qui ralentit largement les délais.

Par exemple :

• En cas d’impayés répétés, cela peut prendre 6 à 18 mois (et l’expulsion ne peut pas avoir lieu durant la trêve hivernale).
• En cas de sous-location illégale, c’est le juge qui décide si oui ou non c’est passible d’une expulsion (la localisation du bien joue beaucoup).
• En cas de nuisances/troubles du voisinage, le juge peut décider une résiliation du bail, mais il faut des preuves (procès verbaux, plaintes).

Le seul motif qui vous fait obtenir gain de cause rapidement… c’est si le locataire n’a pas fait assurer le logement.

Est-il possible de donner congé pour travaux ?

Non. Il n’est pas possible de congédier un locataire uniquement si vous souhaitez repeindre, rénover la salle de bain ou refaire l’électricité par exemple, même avec pour objectif d’améliorer votre DPE.

Il est bien sûr possible de faire des travaux pendant le bail, mais sans expulser le locataire, et sous conditions :

• Il faut son accord écrit si les travaux excèdent 21 jours.
• Vous devez réduire le loyer ou l’indemniser pour la gêne causée.
• Vous devez garantir son relogement temporaire si le logement devient inhabitable.

Seuls quelques énormes travaux vous autorisent à donner congé à l’échéance d’un bail, comme :

• Destruction et reconstruction complète de l’immeuble,
• Transformation du logement en locaux commerciaux,
• Surélévation nécessitant la démolition du logement existant,
• Division du logement en plusieurs lots avec création de nouveaux accès.

A chaque fois, ce sont des décisions de justice qui ont créé la jurisprudence. Cela signifie que ce qui entre dans la catégorie “énormes travaux” n’est pas précisément défini par la loi.

Et si le locataire ne part pas ?

Vous avez fait tout comme il faut, votre locataire doit partir, ce n’est plus la trêve hivernale… mais il est toujours là.

C’est officiellement un squatteur.

Bonne chance. 🫡

Non, sans rire, le cas du squat mérite un article entier.

Et nous en ferons peut-être une un jour.

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