L’immeuble de rapport, c’est un peu le king de l’investissement locatif. Le principe (sur le papier) est simple : on achète un immeuble entier, on le divise en lots que l’on loue de manière à optimiser la rentabilité. Somme des loyers annuels / montant d’achat = rendement pouvant atteindre facilement deux chiffres.

Bien entendu, c’est l’histoire que tout le monde aime raconter. Dans les faits, acheter un immeuble de rapport est une sacrée aventure, à commencer par trouver le bien parfait.

Dans cet article, nous vous présenterons quelques professionnels capables de vous dénicher une pépite, l’immeuble de rapport à vendre le plus susceptible de s’autofinancer.

Les meilleurs services pour trouver un immeuble de rapport à vendre

Cash Flow Positif : pour trouver un immeuble de rapport qui s’autofinance

Cash Flow Positif est une société qui recherche pour ses clients des biens immobiliers sous côtés et qui présentent un potentiel de rendement locatif intéressant. Pour ce faire, ils ont développé un algorithme qui scanne continuellement les annonces immobilières et détecte ceux qui coûtent peu cher dans des zones où la demande en location est importante. De cette manière, vous êtes certain d’acheter un bien qui sera loué. Leur objectif (et c’est dans leur nom), est de vous trouver des biens qui s’autofinancent !

Cash Flow Positif s’est particulièrement spécialisé dans les immeubles de rapport, ce qui en fait un partenaire idéal pour vous aider dans votre démarche.

➡️ Contacter Cash Flow Positif

Investir dans l’Ancien : une marketplace qui recense des immeubles de rapport disponibles

Investir dans l’Ancien est une autre société qui aide ses clients à réaliser un investissement locatif. Ils ont en revanche choisi de rendre accessible tous les biens qu’ils ont sélectionné sur une marketplace.

Pour les investisseurs, rien de plus simple donc : il leur suffit de s’inscrire sur la plateforme et de consulter les différentes annonces disponibles. Parmi elles, un grand choix d’immeubles de rapport. Attention tout de même, si un autre investisseur se décide avant vous, le bien ne sera plus disponible !

➡️ Par ici pour visiter la marketplace d’Investir dans l’Ancien

Pourquoi faire appel à des professionnels de l’investissement locatif ?

Ces experts immobiliers connaissent le marché immobilier locatif, les critères de sélection des bâtiments et les stratégies pour maximiser la rentabilité brute et nette de votre investissement. Que vous envisagiez des locaux commerciaux, des appartements ou même un immeuble de bureaux, il est crucial de comprendre les avantages et les risques associés à chaque type de bien.

Investir dans un immeuble locatif en centre-ville ou dans une métropole nécessite une attention particulière aux détails : la gestion des baux, l’évaluation de la demande locative, et l’optimisation des surfaces pour obtenir le meilleur rendement net. Les frais de notaire, les impôts, et les coûts de gestion sont autant de facteurs à considérer pour réaliser un investissement immobilier rentable.

Enfin, la valeur d’un immeuble peut être augmentée par des travaux bien planifiés, l’aménagement de bureaux ou de locaux commerciaux, et une gestion efficace des locataires et des parties communes. En disposant d’une stratégie claire et en travaillant avec des professionnels expérimentés, vous pouvez maximiser la valeur de votre investissement immobilier et générer des revenus stables et durables.

Comment trouver un immeuble de rapport à vendre ?

Chercher sur les plateformes immobilières

Ici, nous ne vous apprenons rien. Les agences immobilières centralisent les désirs de vente des propriétaires. Elles en font des annonces et les publient sur l’ensemble des sites de petites annonces. SeLoger est la principale mais il en existe beaucoup.

C’est à notre avis assez difficile de dénicher une pépite par ce biais. Vous serez en concurrence directe avec tous les autres investisseurs particuliers. La plupart du temps, les bonnes affaires n’apparaissent même pas sur les sites ; elles sont directement proposées par des chasseurs immobilier à leur clientèle.

Demander à un chasseur immobilier

Vous connaissez sans doute le principe : vous mandatez un professionnel du secteur pour vous trouver le bien idéal. Ce chasseur va alors activer tout son réseau, surveiller le marché à votre place et vous faire des propositions d’investissement qui correspondent à vos critères (budget, zone, type de bien, etc.). Ce service coûte en moyenne 4 % du prix du bien acquis. Souvent, des honoraires sont à prévoir si vous abandonnez votre projet d’achat en route.

Un chasseur immobilier est un atout de poids dans la recherche d’un immeuble de rapport à vendre. Ce type de biens est rare sur le marché et les bonnes affaires partent extrêmement vite. La question que l’on peut se poser est par rapport à son coût : n’existe-t-il pas d’autres services plus complets pour un service équivalent ? La réponse est oui : les services d’investissement locatif clé en main.

L’option investissement locatif clé en main

Autre façon d’identifier un bon immeuble de rapport à vendre : les services d’investissement locatif clé en main.

Ces sociétés sont spécialisées dans la recherche de biens immobiliers peu chers (souvent nécessitant des travaux) présentant un potentiel de rendement élevé. Elles vous aident donc à trouver un bien à acheter correspondant à votre budget dans des zones géographiques présentant une tension locative élevée, de manière à optimiser vos chances de toucher des loyers régulièrement.

Parmi ces sociétés, certaines ont une affection particulière pour les immeubles de rapport. C’est le cas notamment de Cash Flow Positif, que nous avons brièvement présenté en introduction. Créée par deux experts de l’analyse de données, cette société s’appuie sur un algorithme pour dénicher des biens à fort potentiel. Cette méthode se prête particulièrement bien à la recherche d’un immeuble de rapport à acheter : le coût d’achat est mis en perspective avec la tension locative de la zone concernée, les travaux à réaliser sont estimés au plus près, ce qui garanti une vision anticipée des tenants et aboutissant de votre opération financière.

Les marketplace de biens locatifs disponibles

Dernière option, les marketplace de biens immobiliers. Dans cette catégorie, Investir dans l’Ancien fait bonne figure. Cette société, qui propose aussi de vous accompagner sur les travaux à réaliser, liste des immeubles de rapport disponibles sur sa place de marché.

Il vous suffit de vous inscrire et de regarder les différentes annonces. Vous pourrez ainsi vous faire une idée du tarif et du rendement potentiel de chaque bien. Si l’un d’entre eux vous intéresse, signalez le simplement à Investir dans l’Ancien et ils vous aideront à formuler une offre.

Immeuble de rapport marketplace Investir dans l'Ancien — Voici un exemple d’immeubles de rapport que l’on peut trouver sur la marketplace d’Investir dans l’Ancien

Immeuble de rapport : ce qu’il faut savoir avant d’investir

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Un immeuble de rapport est un bien immobilier acquis dans le but de générer des revenus locatifs. La définition d’un immeuble de rapport peut varier, mais il s’agit généralement d’un bâtiment comprenant plusieurs appartements ou locaux commerciaux. L’emplacement, notamment dans une grande ville comme Paris ou Bordeaux, la qualité du bâtiment, et la capacité à attirer et retenir des locataires sont des facteurs cruciaux qui déterminent le succès de cet investissement.

Quels sont les différents types d’immeubles de rapport ?

Les immeubles de rapport peuvent être classés en plusieurs catégories en fonction de leur usage et de leur configuration. Voici les principaux types d’immeubles de rapport :

L‘immeuble résidentiel

Ces immeubles sont principalement constitués d’appartements destinés à la location résidentielle. Ils peuvent inclure :

Studios et appartements : Petites unités idéales pour les étudiants, jeunes professionnels ou célibataires.
Logements familiaux : Plus grands appartements, souvent avec plusieurs chambres, destinés aux familles.

L’immeuble mixte

Ces immeubles combinent des usages résidentiels et commerciaux. Ils peuvent comprendre :

Rez-de-chaussée commercial : Les niveaux inférieurs sont occupés par des commerces (boutiques, restaurants, bureaux) tandis que les étages supérieurs sont des appartements.
Bureaux et appartements : Certaines unités sont des bureaux tandis que d’autres sont des logements résidentiels.

L’immeuble de bureaux

Entièrement consacré à un usage commercial, ces immeubles sont divisés en espaces de bureaux destinés à des entreprises. Ils sont souvent situés dans des zones d’affaires et peuvent varier en taille et en configuration.

L’immeuble commercial

Principalement composé de locaux commerciaux, ces immeubles peuvent inclure :

Des centres commerciaux : grand espace regroupant plusieurs magasins et services.
Des locaux commerciaux individuels : des espaces dédiés à un ou plusieurs commerces individuels.

La maison de rapport

Une grande maison convertie en plusieurs appartements ou studios pour la location. Ces immeubles sont souvent des maisons anciennes rénovées pour maximiser l’espace locatif.

L‘immeuble avec services

Des immeubles offrant des services supplémentaires aux locataires, comme des résidences pour étudiants, des résidences seniors, ou des logements avec services hôteliers.

L’immeuble industriel

Bien que moins courants, certains immeubles de rapport peuvent être composés d’espaces industriels comme des entrepôts ou des ateliers, destinés à la location pour des activités industrielles ou artisanales.

Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?

D’une part, il offre des revenus locatifs réguliers, contribuant à la stabilité financière de l’investisseur. D’autre part, la valeur de l’immeuble peut apprécier au fil du temps, offrant un potentiel de plus-value à la revente. Toutefois, comme tout investissement, il comporte des risques tels que la vacance locative ou des coûts de maintenance imprévus. Une analyse minutieuse et une gestion prudente sont donc essentielles. Investir dans un immeuble de rapport permet également de diversifier son patrimoine immobilier, que ce soit pour des bureaux, un local commercial, ou des appartements.

Faut-il privilégier l’achat d’un immeuble entier ou celui de plusieurs logements dans différents lieux ?

Si vous privilégiez une gestion simplifiée et un rendement potentiellement plus élevé dans une seule localisation, l’achat d’un immeuble entier peut être avantageux. En revanche, si vous souhaitez diversifier vos risques et bénéficier d’une plus grande flexibilité, l’achat de plusieurs logements dispersés peut être plus approprié.

Les Étapes Clés de l’Investissement dans un Immeuble de Rapport

Recherche de marché : Comprendre les tendances du marché local, la demande locative, et identifier les emplacements avec le meilleur potentiel de rendement est la première étape. Par exemple, un immeuble situé dans un centre-ville dynamique ou une ville moyenne en pleine croissance peut offrir de meilleures perspectives de rentabilité.
Analyse financière : Évaluer la rentabilité potentielle, en calculant des indicateurs tels que le rendement locatif brut, le cash flow net, et le taux de rentabilité est crucial pour prendre une décision éclairée. Il est également important de prendre en compte les charges, la taxe foncière, et les frais de syndic.
Financement de l’achat : Les options de financement sont variées, allant des prêts bancaires traditionnels aux solutions de financement créatif. Comprendre les implications fiscales de votre investissement, comme le régime fiscal applicable et les avantages de dispositifs comme la loi Denormandie, est également important. Un emprunt peut être nécessaire pour acquérir l’immeuble, et il convient de comparer les offres de plusieurs banques pour obtenir le meilleur taux.
Gestion de propriété : La gestion locative peut être exigeante. Elle implique la sélection des locataires, la gestion des loyers, la maintenance, et le respect de la réglementation en vigueur. La gestion peut être confiée à un syndic ou être assurée par le propriétaire. Des travaux de rénovation ou de division des logements peuvent être nécessaires pour optimiser l’occupation et le rendement.

Exemple Pratique

Imaginons l’achat d’un immeuble du XIXe siècle en plein centre-ville de Paris. Cet immeuble, composé de plusieurs étages et comprenant des appartements et des locaux commerciaux, nécessite des travaux de rénovation pour améliorer la façade et les parties communes. Après une étude de marché approfondie et une analyse financière détaillée, vous obtenez un emprunt auprès de votre banque à un taux compétitif. La mise en location des logements rénovés permet de générer une rente régulière, tandis que la valeur de l’immeuble augmente, assurant une plus-value potentielle à la revente.

Immeuble de rapport : où dénicher les pépites en vente ?