Immveo : avis sur ce service d’investissement locatif qui vous rembourse si vous n’atteignez pas votre rendement cible
Immveo est un service d’investissement locatif clé en main qui a fait un choix étonnant : fixer ses tarifs en fonction de rendements cibles… et vous rembourser si les objectifs ne sont pas atteints !
Au-delà de cette promesse, peut-on faire confiance à Immveo pour son projet d’investissement locatif ? Oui, et nous allons vous expliquer pourquoi dans notre avis Immveo.
Tableau récapitulatif de notre avis sur Immveo
L'avis des clients de Immveo | 5/5 pour 31 avis sur Google |
L'avis de Nevatony | |
Les avantages d'Immveo | - Frais à la performance cible |
Les inconvénients d'Immveo | - Société encore jeune - Pas d'approche patrimoniale complète |
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Immveo : avis de Nevatony
Chaque critère est noté sur 3 étoiles.
La stratégie d’investissement ⭐⭐⭐
A l’inverse de certains acteurs qui constituent un stock d’opportunités, Immveo a choisi de faire du cas par cas pour ses clients.
En fonction de votre projet, de votre budget et de votre objectif de rendement, le pôle investissement d’Immveo va vous orienter vers une ville et une typologie de bien. Un chef de projet en local va ensuite activer spécifiquement le réseau Immveo (agents indépendants, agences immobilières, notaires, conciergeries, etc.) pour trouver un bien qui correspond à au moins 85 % de votre cahier des charges.
Une sélection méthodique et minutieuse des biens proposés
Pour sélectionner le bien qu’il va vous soumettre, le chef de projet opère un filtre drastique sur les biens qui lui sont proposés. Trois critères sont particulièrement étudiés.
La localisation du bien
Immveo utilise ce qu’ils appellent “la stratégie de l’escargot“. Dans chaque ville où ils sont présents, ils dressent une cartographie à partir des points stratégiques de la ville (gares, universités, pôles économiques, pôles touristiques) et déterminent des zones d’opportunité. Les équipes en local complètent l’analyse rue par rue, de manière à éviter ce qui est courant en ville : des rues de la soif, de grand passage ou de traine à deux pas de rues considérées calmes ou prestigieuses.
La qualité du bien
De la toiture aux parties communes et à l’état de la copropriété, le bien est passé au crible fin. Immveo pousse même le vice jusqu’à regarder les boîtes aux lettres (une superposition d’étiquettes montre une surreprésentation de locataires, jamais bon pour l’entretien des locaux) ou l’agencement des câbles (des branchements anarchiques démontrent une absence de communication et de règles entre copropriétaires).
C’est évidemment normal, mais c’est uniquement rendu possible grâce à leurs équipes sur le terrain. Certains services d’investissement locatif, notamment ceux qui ont un stock de biens disponibles, se contentent de proposer à leurs clients les biens qui ont été sourcés par des apporteurs d’affaires externes.
Sa “temporalité”
A quel point le bien est-il susceptible de générer les rendements espérés dans 2 ans, 10 ans ou encore 20 ans ? Immveo refuse de céder aux effets de mode (de type colocation à Roubaix ou à Nancy), aux rendements parfois aguicheurs, mais en réalité pourris par un manque de locataires chronique.
Immveo cherche par conséquent des biens au plus près du centre de l'”escargot” ou avec des perspectives d’évolution (liés à des aménagements urbains, comme par exemple la construction d’une nouvelle université au Mans). C’est conservateur, mais cela garantit des rendements durables dans le temps et une valorisation de patrimoine certaine. Cette approche a été définie par Immveo comme la Triple A : Ancien, Amélioré, Antifragile.
Le choix de n’accompagner que les investisseurs les plus sérieux
Cette approche méthodique et minutieuse dans la recherche du bien oblige toutefois Immveo à se montrer assez strict sur le profil des investisseurs qu’ils accompagnent. Dans les faits, ils ne proposent un mandat de recherche qu’à 1 investisseur qui les sollicite sur 3. Immveo se base sur trois critères de sélection des dossiers :
- Est-ce que votre budget cible est finançable ? Une équipe financement en interne sollicite pour ça son réseau de courtiers et de banques.
- Est-ce que votre projet est cohérent ? Si vous cherchez par exemple un rendement énorme dans une zone inadaptée, Immveo passe son chemin.
- A quel point êtes-vous motivé ? Des frais de dossier de 550 € sont demandés et remboursés sur le montant total de l’opération une fois celle-ci terminée.
L’avis d’Anthony : Immveo met tout en place pour bien bosser. La philosophie du cas par cas est un véritable plus pour l’investisseur. Toutefois, elle représente un risque pour l’entreprise ; voilà pourquoi il ne me semble pas rédhibitoire qu’Immveo demande des frais de dossier. Si vous êtes sérieux dans votre démarche et que vous allez au bout de l’opération, ils vous seront remboursés. Dans les faits, c’est un peu votre assurance contre l’achat d’un appartement au dessus d’un bar ou d’un kebab ouvert tard la nuit (croyez-moi, ça arrive quand personne n’est allé vérifier sur place et que “tout le monde a fait confiance à tout le monde”).
L’accompagnement ⭐⭐⭐
Immveo a pour objectif de VRAIMENT faire du clé en main. Cela passe par ce qu’ils appellent la “méthode d’imbrication” : un interlocuteur unique pour l’investisseur capable de contrôler et challenger les diverses parties prenantes à l’opération (sourceurs, courtiers, notaires, architectes, artisans, etc.).
Dans les faits, Immveo va vous accompagner comme pourraient le faire d’autres services d’investissement locatif clé en main, mais en vous mettant à disposition un chef de projet expérimenté qui agira en véritable chef d’orchestre.
- Echange autour de votre projet et analyse autour de sa faisabilité (sans approche patrimoniale toutefois, Immveo n’ayant pas les agréments obligatoires pour faire du conseil en investissement),
- Recherche d’un bien adapté à votre cahier des charges,
- Estimation du coût des travaux,
- Négociation,
- Accompagnement à l’achat,
- Rénovation (externalisé à des artisans)
- Ameublement – achat et installation
- Mise en location
- Gestion locative et Garanties Loyers Impayés (en option)
L’ajout d’Anthony : j’insiste sur l’importance de l’interlocuteur unique expert. Premièrement, ce n’est pas toujours le cas. Dans les grosses structures, il n’est pas rare d’avoir plusieurs référents selon l’avancée de l’opération, référents qui ne communiquent pas entre eux. Et même quand il y a un interlocuteur unique, c’est parfois un jeune diplômé qui ne maîtrise que la partie Excel de l’investissement. Chez Immveo, tous les chargés de projet en local sont des investisseurs à leur compte. Certains, en plus de leur rôle de chargé de projet chez Immveo, ont d’autres casquettes qui renforcent leur expertise. C’est le cas notamment de Timothé, chargé de la zone Nancy, aussi conducteur de travaux dans le BTP.
Exemple de prestations avant/après pour un investissement locatif à Rennes réalisé par Immveo :
Les tarifs ⭐⭐⭐
Les tarifs d’Immveo sont dans la moyenne basse. Il s’agit d’une grille indexée sur le rendement brut, avec un minimum de 8 000 €.
| Rendement brut | Montant des honoraires Immveo |
|---|---|
| De 0 % à 5 % | 6 % du montant d’achat FAI |
| 5 % à 8 % | 7 % du montant d’achat FAI |
| > 8 % | 8 % du montant d’achat FAI |
Par exemple, si vous achetez par le biais d’Immveo un bien d’un montant FAI de 150 000 € avec un objectif de rendement brut de 6 %, vous aurez à régler 10 500 € lors de la signature de l’acte authentique.
Si vous leur confiez l’ameublement, il faudra compter 4 300 € minimum (montant des meubles compris, tarifs évolutifs en fonction du type de bien). Le montant des rénovations est établi sur devis par l’artisan qui va être mandaté. L’objectif d’Immveo est que ce montant soit au plus proche de la projection réalisée lors de la présentation du bien avant achat.
Si ce n’est pas le cas, ou que les loyers s’avèrent à l’arrivée plus bas qu’espérés, alors Immveo recalcule votre rentabilité brute et adapte en conséquence le pourcentage de ses honoraires. Il peut donc arriver que les investisseurs soient remboursés d’une partie des honoraires réglés au moment de la signature de l’acte authentique.
Si votre rendement est en fait de 4,5 %, Immveo vous remboursera donc 1 500 € sur ses honoraires 10 500 – (150 000 x 6%)
A ces honoraires peuvent s’ajouter des frais de mise en location (entre 8€ et 12€ du m2 selon la zone + 3€ du m2 pour l’état des lieux) et éventuellement de gestion locative si vous leur confiez cette tâche (6% des loyers encaissés charges comprises). A noter que vous pouvez souscrire une Garantie Loyers Impayés auprès d’eux pour 2,8 % du loyer, là aussi charges comprises.
L’avis d’Anthony : deux façons de voir les choses : si votre rendement cible est bas, les frais d’Immveo seront parmi les plus faibles du marché. Si votre rendement dépasse les 8 %, ils seront un peu plus chers, voir carrément hauts à mesure que le prix d’achat FAI s’élève. Le revers de la médaille ? Peut-être, mais à loyer constant, vous êtes quand même gagnant à terme. En tout cas, cet alignement de vos intérêts avec les leurs est à remarquer ; ils sont les seuls à ma connaissance à proposer ce genre de tarification.
La qualité de service ⭐⭐⭐
Immveo fait l’unanimité auprès de ses clients. Ils l’ont noté 5/5 pour 31 notes sur Google (au 24/07/2024).
Parmi les qualités citées, on retrouve principalement l’expertise et la fluidité des rapports, même à distance. Les chefs de projet, dont l’un d’entre eux sera votre interlocuteur unique, sont aussi plébiscités.
L’ajout d’Anthony : effectivement, 31 avis c’est encore peu. Mais quand on sait que les personnes mécontentes ne se gênent pas pour laisser des avis négatifs, je trouve cette note de 5/5 rassurante !
L’expérience de la société ⭐⭐
Immveo exerce réellement depuis le second semestre 2021. Elle a accompagné un peu plus d’une centaine d’investisseurs pour une centaine de biens achetés, rénovés, livrés et mis en location. C’est peu, quand on compare avec certains mastodontes (plusieurs dizaines de biens livrés par mois par exemple en 2021, quand les taux étaient encore bas et le marché était à son paroxysme), mais c’est suffisant pour conclure à un savoir-faire établi.
D’autant que Jean-Baptiste Demay, le fondateur, n’en est pas à son premier coup d’essai. Lui-même investisseur depuis de nombreuses années, sur tout type de biens (parking, cave, colocations, immeuble de rapport, local commercial, location courte durée, à Paris et ailleurs en France), il s’est lancé dans l’aventure de l’investissement locatif clé en main après avoir conseillé plusieurs proches dans leurs opérations.
L’objectif d’Immveo est de conserver leur dimension humaine. Elle leur permet d’apporter une qualité de service unifiée quelle que soit la zone.
L’ajout d’Anthony : Quand on sait à quel point il est facile de se foirer sur un investissement locatif, combien il peut y avoir d’obstacles et de contretemps, il vaut mieux pouvoir s’appuyer sur des professionnels fiables. Immveo fait le choix de préserver son expertise et sa qualité de service à tous les étages, peut-être au détriment d’une croissance plus rapide. C’est tout à leur honneur.
Immveo : Avis et conclusion de Nevatony
Chez Nevatony, nous n’avons pas pour habitude d’écrire sur tous les services existant. Quand on le fait, c’est que nous avons l’impression que la société concernée fait du bon boulot et que nos lecteurs gagneraient à la connaître.
Immveo se distingue de la concurrence de deux façons :
- Un interlocuteur unique incarné par un expert sur le terrain. Ce chef de projet n’est pas dans une tour à Paris et est lui-même investisseur. Il sait ce qu’est une belle opportunité, il sait ce qu’est un chantier, il sait ce qu’est un locataire. Plus important encore, il connait parfaitement la zone. Tous ces éléments sont la clé d’un projet rondement mené rendement mené 😁.
- Une tarification à la performance cible. Plus vous percevez effectivement des rendements élevés, plus Immveo sera rémunéré. Inversement, si Immveo estime mal les travaux ou la capacité à louer, et que le rendement est plus faible, leur rémunération sera réduite. Immveo a donc tout intérêt à optimiser votre rendement, sans pour autant vous aguicher avec des promesses complètement délirantes qu’il ne pourra pas tenir.
Ces deux raisons sont largement suffisantes pour considérer Immveo comme un service d’investissement locatif clé en main intéressant. De notre point de vue, vous pouvez y aller ! 👍
Les principales questions sur Immveo
Pour le moment, Immveo permet d’investir dans des villes situées dans un rayon de 2h autour de Paris. L’idée étant de faciliter les opérations et le suivi pour les investisseurs franciliens. Leur objectif est toutefois d’étendre leur activité dans la moitié Sud du pays d’ici 2026.
Les villes actuellement couvertes : Le Mans, Amiens, Lille, Le Havre, Niort, Orléans, Paris, Troyes, Poitiers, Rennes, Rouen, Tours, Caen, Auxerre, Ile de France.
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Avertissements : Nous ne sommes pas conseillers en investissements financiers et ce que vous lisez sur ce blog ne constitue pas un conseil en investissement. Chez Nevatony, nous souhaitons seulement partager notre avis et notre expérience sur les sujets qui nous passionnent. Si vous souhaitez obtenir des conseils personnalisés en investissement, adressez-vous à un conseiller professionnel agréé. Pour rappel, investir comporte toujours un risque de perte en capital.
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