Investissement locatif à Paris : toujours une bonne idée ?

L’investissement locatif à Paris est-il toujours une bonne idée ? En 2024, la question mérite d’être posée. Paris est cher, Paris est vétuste, Paris ferait fuir ses habitants… oui mais. Paris reste la ville plus attractive de France, où réaliser un investissement locatif s’avère le moins risqué. Cerise sur le gâteau, les prix baissent assez sensiblement depuis 2023. Petit tour d’horizon qui vous aidera à décider si oui ou non, vous devez vous lancer dans de l’immobilier locatif à Paris.

Tableau récapitulatif de notre avis sur l’investissement locatif à Paris

Vous êtes pressé ? Voici un résumé de ce que vous pourrez lire dans notre guide complet sur l’investissement locatif à Paris (10 minutes de lecture).

Sommaire de l’article : 

• Peut-on encore faire de l’investissement locatif à Paris ?
• Comment réussir son investissement locatif à Paris ?
• Quelle rentabilité pour un investissement locatif à Paris ?
• Les meilleures solutions d’investissement clé en main à Paris
• Les questions les plus fréquentes sur l’investissement locatif à Paris

🏆 Quelle est la meilleure agence pour vous accompagner dans votre investissement locatif à Paris ?

Se lancer dans l’investissement locatif est une sacrée aventure. Trouver le bien parfait, faire les travaux, réaliser l’ameublement, trouver un locataire et s’occuper de loin au quotidien sont autant de tâches qui rebutent même les investisseurs les plus motivés. Voilà pourquoi depuis une vingtaine d’années, il existe des solutions d’investissement locatif clé en main à qui, en échange d’un peu de rentabilité, vous pourrez déléguer votre projet de A à Z.

Pour votre investissement locatif à Paris et Ile-de-France, c’est la société ImAvenir qui propose le meilleur accompagnement. ImAvenir existe depuis 2013 et a déjà réalisé plus de 700 opérations. Elle est spécialisée dans la chasse de biens hors marché et leur rénovation complète pour une rentabilité optimale. C’est, à notre avis, la stratégie la plus efficace lorsqu’on souhaite investir à Paris où le prix au mètre carré est très élevé.

Pour prendre contact avec ImAvenir, rendez-vous sur leur site internet !

Nous avons listé d’autres solutions en fin d’article.

Peut-on encore faire de l’investissement locatif à Paris ?

L’immobilier a tellement augmenté à Paris ces dernières années que la question est légitime : est-ce qu’acheter un appartement à Paris aujourd’hui pour le mettre en location est toujours une opération rentable ? Est-ce que je ne risque pas de faire une moins-value en achetant aujourd’hui alors que les prix ont l’air de vouloir baisser durablement ?

Justement, est-ce que la baisse du prix au mètre carré dans certains arrondissements de Paris ne constitue pas une opportunité d’investissement ?

Comme toujours, il est impossible de prédire avec certitude l’évolution du marché immobilier dans les prochaines années. L’investissement locatif est un investissement et comme tout investissement, il présente une part de risque. Toutefois, certains indicateurs nous laissent penser que l’immobilier locatif à Paris reste une valeur sûre, notamment dans une optique de diversification et sécurisation de ses placements.

Le rappel d’Anthony : Attention ! Chez Nevatony, nous ne sommes pas conseillers en investissement financier. Aussi, ce que vous allez lire ne constitue pas un conseil en investissement, simplement un avis de passionnés. Rappelez-vous que tout investissement comporte un risque de perte en capital et que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Paris reste Paris

Inutile d’en faire des tonnes : nous le savons, vous le savez, Paris est la ville la plus attractive de France car la France est un pays particulièrement centralisé. Si les grandes métropoles de province se développent à vitesse grand V, Paris concentre toujours les meilleurs emplois et les meilleures écoles. Par conséquent, elle attire les meilleurs locataires, qu’ils soient cadres d’entreprise ou étudiants de grandes écoles.

Ce ne sont pas les rumeurs de grand exode suite à l’épisode du confinement qui doivent vous inquiéter. A Paris, il y a toujours plus de demande locative que d’offre ; la pression locative est telle qu’il est possible d’imaginer un taux d’occupation de votre bien en location proche de 100 %. Sécurité maximale pour vos revenus locatifs donc, d’autant que les risques d’impayés sont radicalement plus faibles qu’en province.

L’avis d’Anéva : L’investissement locatif à Paris est probablement l’investissement locatif le moins risqué de France grâce à la pression locative forte et la qualité des locataires. Il n’y a pas de raison que ça change à l’avenir car les grandes écoles parisiennes ne vont pas déménager et les grandes entreprises françaises (sans parler de l’État) imposent toujours une limite au télétravail.

Est-ce que l’immobilier va continuer de monter à Paris ?

Ca a été la sensation de l’année 2022 : les prix au mètre carré à Paris ont commencé à stagner, voire à baisser sensiblement dans certains quartiers. Correction du marché qui est monté trop haut trop vite ? Bulle immobilière ? Peu importe, la question à se poser est ailleurs : quelles sont les perspectives du marché immobilier parisien si on achète un bien aujourd’hui ?

Tout porte à croire qu’une ville comme Paris ne peut pas connaître une baisse durable de la valeur de ses biens immobiliers. Historiquement d’ailleurs, les épisodes de baisse n’ont duré que 5 à 6 ans tout au plus. Rappelez-vous qu’un investissement immobilier locatif s’envisage sur la durée, au moins une dizaine d’années.

Premièrement, du fait de la nature de la ville : il n’y a plus de place pour construire de nouveaux immeubles. Par conséquent, les logements subissent la loi de la rareté. Plus quelque chose se raréfie, plus sa valeur augmente.

Ensuite, le patrimoine immobilier de la ville de Paris a une valeur historique et culturelle élevée. L’architecture est facilement identifiable et participe à préserver l’attractivité des biens.

Enfin et quoi qu’on en dise, la ville de Paris évolue pour améliorer le quotidien de ses habitants. Moins de pollution, plus d’espaces verts, les aménagements urbains en cours ont pour objectif de réduire le nombre de voitures et favoriser les déplacements à vélo. De quoi retenir durablement les Parisiens ?

La note d’Anthony : On a tendance à l’oublier mais Paris accueillera les Jeux Olympiques 2024. Historiquement, ce type d’événement à toujours eu un impact positif sur la valeur de l’immobilier local, du fait de la volonté politique de le valoriser en vue d’un rassemblement à la portée mondiale. D’autre part, si baisse il y a aujourd’hui, cela ne signifie pas qu’elle est homogène partout dans Paris. Il reste encore de belles opérations à réaliser dans les arrondissements moins prisés (18e, 19e, 20e notamment) où les prix au mètre carré sont toujours en retard par rapport à d’autres endroits de la ville.

Faut-il avoir peur de l’encadrement des loyers ?

Depuis le 1er juillet 2019, tous les nouveaux baux signés à Paris sont encadrés par des loyers de référence, eux-mêmes bornés entre un loyer minimum et un loyer maximum. Cela signifie que la loi fixe un loyer de référence par quartier et qu’il est possible de le réduire ou de l’augmenter jusqu’à un certain point selon la qualité de votre bien.

Pour l’investisseur immobilier, cela ressemble à une mauvaise nouvelle. Dans les zones tendues françaises, vous n’êtes désormais plus libre de fixer le loyer que vous souhaitez. Dans les faits, ce n’est pas si dramatique : les loyers autorisés restent élevés et cohérents avec la réalité du marché.

Vous pourrez toujours louer votre bien jusqu’à 35 € du mètre carré dans certains quartiers de Paris les plus intéressants pour l’investissement locatif. L’important sera de viser un loyer majoré (le maximum légal), justifiable uniquement si votre bien est de qualité. Cela signifie un appartement impeccable, lumineux, dans un immeuble sain et un quartier disposant de toutes les commodités.

Il est possible de connaître l’encadrement des loyers quartiers par quartiers en se rendant sur le site de la DRIHL.

Combien rapporte l’investissement immobilier locatif à Paris ?

Autant vous le dire tout de suite : en termes de rendement, entre un investissement locatif à Paris et un investissement locatif dans une ville moyenne de province, il n’y a pas match. En effet, vos rendements locatifs en province seront plus élevés qu’à Paris. Une raison simple à cela : vous allez acheter (beaucoup) plus cher à Paris et il y a fort à parier que le montant du loyer espéré ne soit pas proportionnellement aussi élevé.

Vous pouvez donc vous attendre à 3 ou 4 % de rendement brut. En termes de rentabilité nette, une fois les impôts et charges retirées, on sera bien souvent entre 1 et 2 %. Attention, un mauvais projet peut rapidement faire tendre votre rendement vers 0 %… ou moins. Beaucoup d’efforts pour pas grand chose, donc.

Pour éviter cela, votre objectif sera (évidemment) d’acheter le moins cher possible et de louer le plus cher possible (dans le respect de vos locataires, bien entendu).

A Paris, il faut compter 160 000 € minimum pour une opération sur un studio de 15m2. Les T2 sont envisageables à partir de 250 000 € quand il faudra compter plus de 350 000 € pour des projets de colocation ou de découpe en studios. Pour les immeubles de rapport, prévoir plus de 3 millions d’euros (à partir de 600 000 € en banlieue).

L’avis d’Anéva : dans l’ensemble, l’investissement locatif à Paris coûte cher et un certain niveau de revenus sera attendu par la banque pour l’obtention du crédit. A nuancer selon les profils, mais il faut gagner au moins 3 000 € net par mois pour se lancer dans l’immobilier locatif à Paris.

Quel est le prix au m2 des arrondissements de Paris ?

Voici un tableau récapitulatif des moyennes des prix au mètre carré dans les 20 arrondissements de Paris (Source MeilleursAgents, en date du 25/12/2023).

A noter que les prix au sein des arrondissements peuvent varier énormément en fonction des quartiers. Dans le 18e arrondissement, les prix au mètre carré peuvent aller de 6 235 € à 13 163 €. Certains appartements situés à Montmartre peuvent atteindre les 18 000 € du mètre !

Quel est le meilleur arrondissement de Paris pour l’investissement locatif ?

Il y a deux façons de voir les choses. Vous souhaitez un bien qui ne perdra vraisemblablement jamais de valeur ? Choisissez une petite surface dans un des arrondissements les plus prestigieux de la capitale. Cela coûtera cher à l’achat mais vous aurez un bien dans un immeuble haussmannien au sein d’un des plus beaux quartiers de Paris. Vous n’aurez aucune difficulté à le louer.

Vous souhaitez chercher plus de rentabilité ? Guettez les occasions en or dans les arrondissements les moins chers (12e, 13e, 18e, 19e ou 20e arrondissement). Ce ne sont pas les zones les plus prisées par les locataires qui ne connaissent pas Paris car elles souffrent (à tort) d’une mauvaise réputation mais dans les faits, elles offrent une expérience de la capitale beaucoup plus authentique. Beaucoup de jeunes actifs attirés par les prix plus faibles s’y sont installés durant les deux dernières décennies. Par ailleurs, il y a fort à parier que ces arrondissements ont encore une belle marge de progression dans les années à venir.

L’avis d’Anthony : quand on connaît Paris, on comprend aisément qu’on aura aucune difficulté à louer son appartement situé dans le Nord ou l’Est parisien. Ces derniers offrent un cadre de vie souvent plus vivant et attractif que les arrondissements musées de l’ouest et du centre de la capitale. De notre point de vue, les plus belles opérations d’immobilier locatif à réaliser sont désormais à faire dans le 12e, le 13e, le 18e, le 19e ou le 20e arrondissement.

Investissement locatif à Paris ou banlieue ?

Ces dernières années, investir dans le Grand Paris a constitué une belle opportunité pour les particuliers désireux de réaliser une plus-value immobilière à terme. En effet, suite à l’annonce de plusieurs projets de développement de transports publics en région parisienne, certaines localités sont devenues stratégiques.

Des villes comme Argenteuil, Aubervilliers, Clichy, Saint-Denis, Saint-Ouen, Villejuif ou encore Villiers-sur-Marne offrent encore en 2024 des opportunités d’investissement locatif. Il faudra toutefois attendre la mise en service des nouvelles lignes de transports publics pour que leur potentiel puisse totalement se réaliser. Des rentabilités locatives brutes allant de 4 à 7 % sont aujourd’hui possibles. Difficile de réellement prévoir quand la valeur de ces biens explosera : le Grand Paris, c’est donc du long terme !

Quels critères d’achat pour un investissement locatif à Paris ?

Soyons clairs, sauf si vous êtes multimillionnaires, vous n’achèterez pas d’immeuble de rapport à Paris. Votre choix se portera donc soit sur un studio, soit sur un T2, soit sur un T3 à découper ou à mettre en colocation.

La taille de l’appartement aura un impact sur votre stratégie de location. A notre sens, il n’y en pas une meilleure que d’autre. Gardez toutefois en tête que : 

• Un studio ou un petit T2 conviendra à un étudiant. Louez-le meublé, mais attendez vous à devoir trouver un nouveau locataire tous les ans ou tous les deux ans.  
• Un grand T2 peut convenir à un couple de jeunes actifs. Vous pouvez le louer meublé ou non meublé ; le couple restera probablement jusqu’à ce qu’il fasse un enfant ou qu’il accède à la propriété.
• Les T3 conviennent aux jeunes familles et aux colocations (étudiantes ou non). Privilégiez les colocations, vous pourrez louer à la chambre et par conséquent obtenir un meilleur loyer. Louer en colocation étudiante risque toutefois d’accélérer la détérioration des biens.

A Paris, vous n’aurez aucune difficulté à louer l’un de ces trois types de bien. Les T3 seraient selon les agents immobiliers de vraies raretés. L’essentiel sera de trouver un appartement qui nécessite des travaux. Vous pourrez ainsi l’acheter moins cher et réaliser une plus-value latente immédiate une fois rénové.

Afin d’éviter les mauvaises surprises, épluchez scrupuleusement les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires. Vous pourrez anticiper de futurs travaux de copropriété qui pourraient faire de votre opportunité en or un mauvais plan (litiges en cours, ravalements, caves, effondrements, etc.). Plus qu’ailleurs, les risques de ce type sont élevés à Paris : les bâtiments sont vétustes et souvent construits dans des zones géologiques en mouvement. Par ailleurs, la ville est très scrupuleuse en ce qui concerne les ravalements réguliers.

Comment trouver le bien parfait ?

Pour trouver le bien parfait pour de l’immobilier locatif, il vous faudra faire preuve d’une très grande réactivité (et d’un peu de chance). Les biens les plus prometteurs (comprendre “à retaper entièrement pour réaliser une plus-value immédiate”) partent généralement avant même d’être publiés sur les sites de petites annonces. En effet, des dizaines et des dizaines de chasseurs de biens en ont fait leur spécialité.

Si vous avez la chance de tomber sur un bien de ce type (une succession d’une personne âgée au sein de votre immeuble par exemple), il ne faut pas tergiverser et se positionner immédiatement dessus.

Si vous n’avez pas de temps à dédier à la veille ou si vous ne vous estimez en règle générale pas très chanceux 🍀, le mieux est encore de faire appel à une société spécialisée dans l’investissement locatif clé en main. A Paris et Grand Paris, ImAvenir notamment source sans arrêt des biens au potentiel incroyable.

Que penser de l’investissement locatif neuf à Paris ?

Pas grand chose de bien. Très peu de bâtiments neufs sont bâtis et très souvent ils sont destinés à accueillir des logements sociaux aux loyers capés. Par exemple, si vous souhaitez investir à Paris en loi Pinel, vous devrez respecter le plafond de loyers de la zone A bis, soit 17,55 €/m2. En guise de comparaison, le loyer moyen à Paris est de 28€/m2.

Nous ne sommes pas convaincus que la carotte fiscale promise à l’entrée contrebalance cette différence de loyers ! ☠️

Quelle rentabilité pour un investissement locatif à Paris ?

Combien un investissement locatif à Paris va vous rapporter réellement ? Si le rendement brut est assez facile à calculer, le rendement net est nettement plus compliqué. Nous laissons ici de côté la notion de rentabilité, puisqu’elle sous-entend que vous avez revendu votre bien.

Calculer son rendement locatif brut à Paris

Formulons l’hypothèse suivante : vous trouvez un bien dans le 19e arrondissement, dans le quartier Pont de Flandre, au Nord-Est de Paris. C’est un des quartiers les moins attractifs de la capitale, par conséquent le prix au mètre carré est de base faible : 7 850 €. Comme il est en mauvais état, vous proposez d’acheter ce studio de 25m2 à 6 000 € du mètre. Le propriétaire, désireux de vendre vite, accepte. Belle affaire !

L’appartement vous coûte donc :

• 150 000 € d’appartement
• 12 300 € de frais de notaire
• 25 000 € de travaux
• 8 000 € d’ameublement

Soit un investissement initial de 195 300 €.

L’encadrement des loyers en vigueur à Paris vous permet de louer votre appartement jusqu’à 900 € hors charges par mois (loyer majoré). L’immeuble n’est pas en super état et le quartier peut rebuter : vous décidez de mettre l’appartement en location 800 € hors charges (un peu au-dessus du loyer de référence). C’est tout à votre honneur.

En faisant l’hypothèse que votre studio est loué 12 mois sur 12, votre rendement brut est de 4,9 % (800*12/195300). C’est très bien à Paris. D’autant que votre bien, maintenant rénové, vaut d’ores et déjà au moins 196 250 €. Vous avez le droit de vous auto-congratuler. 🥇

Calculer son rendement locatif net à Paris

Désormais, nous allons tenter de calculer votre rendement net, soit une fois que vous avez payé toutes vos charges.

On récapitule : 

Montant de l’investissement : 195 300 €

Montant des loyers annuels : 9 600 €

➖ les intérêts de l’emprunt : 5 935 € (150 000 € empruntés à 4% sur 25 ans)
➖ assurance emprunteur : 240 €
➖ assurance Propriétaire Non Occupant : 60 €
➖ charges de copropriété non récupérables : 480 €
➖ taxe foncière : 250 €
➖ fiscalité (LMNP au réel avec déduction des charges et amortissement du bien et TMI de 30 %) : 0 € (il faudra pour cela faire appel à un expert-comptable)

Soit un revenu net annuel de 1 658 € la première année, soit un rendement locatif net de 0,85 % par an. Si les autres charges ne changent pas et que vous continuez d’amortir comptablement votre investissement, il est possible d’espérer un rendement net supérieur à 2 % à partir de la 9e année, grâce à la baisse annuelle des intérêts.

Dans un monde où les taux d’intérêts sont si élevés, il peut toutefois être pertinent d’injecter un apport. Cela permettrait d’augmenter la rentabilité nette largement amputée par le poids des intérêts.

Calculer son effort d’épargne à Paris

Dans notre hypothèse ci-dessus, nous avons emprunté 150 000 € à 4 % pendant 25 ans. Cela fait des mensualités à 791,75 €.

Si on y ajoute l’ensemble des dépenses listées ci-dessus (hors intérêts) et qu’on les mensualise, cela revient à payer 85,8 € par mois. Il faut donc compter 877,6 € de sortie d’argent par mois en moyenne.
Soit un effort d’épargne moyen de 78 € par mois (800 – 877,6).

Votre cash flow sera donc négatif de 78 € de tous les mois !

Sachez par ailleurs que constituer un fonds de provision pour travaux est une bonne pratique (compter 0,5 % du montant du bien par an) et qu’il faudra aussi régler la note de l’expert-comptable en charge de faire vos déclarations fiscales (et de vous éviter l’imposition !).

Les meilleures solutions d’investissement clé en main à Paris

Après la lecture de notre guide, vous avez décidé de vous faire accompagner pour votre projet d’investissement locatif à Paris ? Voici quelques solutions qui pourront vous aider.

# 1 Meilleure agence d’investissement locatif à Paris : Imavenir

Nous les avons présentés en début d’article : ImAvenir nous semble être une solution d’investissement clé en main qui a fait ses preuves et qui cherchera à maximiser votre rentabilité.

A Paris depuis 2013, il ont déjà réalisé plus de 700 opérations. N’hésitez pas à les contacter directement via leur site internet !

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Avertissements : Nous ne sommes pas conseillers en investissements financiers et ce que vous lisez sur ce blog ne constitue pas un conseil en investissement. Chez Nevatony, nous souhaitons seulement partager notre avis et notre expérience sur les sujets qui nous passionnent. Si vous souhaitez obtenir des conseils personnalisés pour un investissement locatif à Paris, adressez-vous à un conseiller professionnel agréé. Pour rappel, investir comporte toujours un risque de perte en capital.

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