Investissement locatif Rennes : les 3 erreurs à surtout éviter

L’investissement locatif à Rennes est un placement privilégié par les particuliers depuis de nombreuses années. Ville étudiante et dynamique sur le plan économique, la capitale bretonne permet d’obtenir des rendements locatifs intéressants avec un risque de vacance locative extrêmement faible.

En effet, selon une étude récente, Rennes est la ville de province la plus touchée par le manque de logement avec 1 offre pour 104 demandes !

Evidemment, cela a entrainé une hausse des prix à l’achat. Par conséquent, un investissement locatif à Rennes reste parfaitement rentable… à condition de ne pas faire d’erreurs. Petit tour d’horizon de ce que vous devez prendre en compte avant de vous lancer.

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Erreur 1 : ne pas se mettre à 100 % dans la recherche du bien à acquérir

La réussite d’un investissement locatif dépend principalement du bien que vous acquérez (son prix, son état, sa localisation, etc.). Il faut bien le choisir et pour bien choisir, il faut avoir un minimum de choix.

Pour avoir un minimum de choix, il faut que vous vous en donniez les moyens.

Par conséquent :

Flairez les opportunités auprès de votre entourage et de votre voisinage. Vous ne pouvez pas vous contenter de consulter les plateformes grand public comme Ouest-France immo ou Le Bon Coin. En effet, certains agents immobiliers rennais ont tendance à réserver les meilleures opportunités à des professionnels avec lesquels ils ont l’habitude de travailler (agences d’investissement locatif clés en main, marchands de biens, promoteurs). C’est ce que l’on appelle les biens « off-market » : ces biens sont proposés et vendus de manière confidentielle.
Libérez-vous du temps en pleine journée pour visiter les appartements qui retiennent votre intérêt (sachant qu’ils peuvent être situés à plusieurs kilomètres de votre travail).

Dans tous les cas, retenez que même si il ne faut pas se jeter sur le premier bien venu, c’est votre capacité à décider vite qui vous permettra de remporter les meilleures opportunités.

L’ajout d’Anthony : Investir à Rennes est une excellente idée… mais vous vous doutez bien que vous n’êtes pas les seuls à l’avoir eue. Pour trouver le bien idéal, il vous faudra composer avec la concurrence d’autres investisseurs particuliers mais aussi de professionnels qui bien souvent, ont les outils et le réseau pour avoir un temps d’avance sur vous. Les meilleurs biens partent très vite et ce sont les chasseurs immobiliers professionnels qui raflent la plupart du temps la mise. Si vous vous souhaitez vous faire accompagner sur ce sujet, sachez qu’à Rennes, la société Ouiker déniche pépites sur pépites.

Erreur 2 : se tromper de quartier… ou même de rue !

Comme chaque grande métropole, Rennes est une ville composée de plusieurs quartiers. Chacun d’entre eux à ses propres spécificités avec des profils de locataires différents.

Visez les colocations pour les quartiers prisés par les étudiants

Avec plus de 73 000 étudiants, Rennes est la ville idéale pour investir dans une colocation. La capitale bretonne compte plusieurs pôles universitaires et de nombreuses écoles de commerce ou d’ingénieur.

Les quartiers à privilégier pour investir dans un appartement en colocation sont Beaulieu, Villejean et Beauregard.

Investir dans une colocation est une excellente idée car ce type de projet permet d’atteindre une excellente rentabilité. Le bien idéal est un T3, c’est-à-dire un salon avec deux chambres. Vous pouvez également maximiser la rentabilité en investissant dans un T4, soit un salon et trois chambres.

La recommandation d’Anéva : nous conseillons de ne pas aller au-delà de 3 chambres. D’expérience, la gestion locative peut se révéler plus difficile à gérer dans les appartements de 4 chambres et plus.

Le cas particulier de l’hyper centre de Rennes

Rennes est une ville qui vit au rythme de son centre-ville. Très animé en journée avec ses nombreuses boutiques et terrasses, il attire les actifs, les étudiants et les familles. Vous pouvez donc y investir dans une petite surface comme dans un grand appartement sans risque de vacance locative.

Attention toutefois, certaines artères, comme la fameuse « rue de la soif » ou les rues alentour, sont à éviter. Par exemple, les quartiers Sainte-Anne et Saint-Michel comptent de nombreux bars et discothèques qui pourraient troubler les nuits de vos locataires.

Enfin, deux points à ne pas négliger dans ce quartier prisé :

L’état de la copropriété. Il est indispensable de bien analyser les PV d’AG pour vérifier que l’immeuble, s’il est ancien, ne nécessitera pas d’importants travaux qui pourraient venir impacter la rentabilité de votre projet.
Le DPE. Les appartements anciens étant parfois mal isolés, il est également important de vérifier l’étiquette du DPE. Les logements en « F » et en « G » sont à éviter. Pour ceux qui sont classés en « E », il faudra envisager des travaux pour atteindre une note en « D » qui vous mettra à l’abri des futures interdictions de mise en location.

Arsenal-Redon, Anatole France et Thabor : des quartiers à cibler pour les jeunes actifs

Ces quartiers sont desservis par une station de métro, tout en étant à proximité du centre-ville. Parfait pour les locataires qui apprécient de ne pas avoir à utiliser leur voiture pour se rendre au travail.

Investir dans un T2 ou dans un T3 dans ces quartiers est donc une excellente idée car ils sont prisés des jeunes actifs. Les prix y sont élevés mais le risque de vacance locative y est, en contrepartie, très faible. C’est un placement patrimonial très sûr.

Maurepas et Le Blosne, des quartiers à éviter

Comme chaque grande métropole, Rennes compte des quartiers à la réputation écornée (de façon justifiée ou non). Maurepas et Le Blosne, par exemple, font partie des quartiers qui peuvent rebuter certains locataires.

Certes, le prix au mètre carré y est moins élevé qu’ailleurs, mais la vacance locative est plus grande. A éviter donc si vous ne souhaitez prendre aucun risque.

Le commentaire d’Anthony : l’idéal, pour tout investissement locatif, est d’acheter dans une zone qu’on connait bien. Chez Ouiker, c’est Thomas (l’un des cofondateurs) qui s’occupe de trouver les meilleurs biens pour les investisseurs qui visent Rennes. Propriétaire d’une dizaine d’appartements et Rennais de naissance, Thomas connaît la ville sur le bout des doigts et dispose d’un solide réseau sur place. Prenez rendez-vous avec lui si vous souhaitez discuter de votre projet avec un pro !

Erreur 3 : se tromper de type de bien dans lequel investir

Tout dépend évidemment de votre stratégie et de votre budget. Néanmoins, veillez à acheter un bien qui correspond à la démographie du quartier.

Si vous souhaitez une rentabilité élevée, votre choix devra se porter sur une colocation étudiante en périphérie du centre-ville. Un T3 avec deux chambres peut se louer entre 900€ et 1100€ par mois. Il faut compter environ 220 000 € pour acheter un T3 à Rennes.

Acheter un studio étudiant à Rennes est également un bon moyen d’atteindre une rentabilité élevée. Le budget moyen pour acheter un studio de 20m2 avec un bon DPE est de l’ordre de 120 000 €.

Pour un investissement plus patrimonial, nous vous conseillons d’investir dans un T2 dans le centre-ville. Ce type de bien est particulièrement recherché par les jeunes actifs. Le prix à l’achat au m2 sera plus élevé, en revanche vous subirez moins de turnover. Le budget pour un T2 à Rennes se situe entre 170 000 € et 200 000 € en fonction de la superficie et de l’emplacement.

Questions fréquentes sur l’investissement locatif à Rennes

Quel rendement locatif peut-on espérer à Rennes ?

Les investissements locatifs à Rennes peuvent générer des rendements entre 4% et 6% net. Les rendements les plus élevés sont atteignables en ciblant des colocations dans les quartiers étudiants, comme Beaulieu. A l’inverse, les rendements seront plus faibles si vous décidez d’investir dans un bien dans le centre-ville, ou les prix au m2 sont plus élevés. Il n’y a pas de mauvais choix, tout dépend de votre stratégie et de vos objectifs.

Quel est le prix au m2 à Rennes ?

Le prix des appartements à Rennes oscille entre 2500€ et 5500€ par m2 pour les appartements selon MeilleursAgents. Les prix de l’immobilier à Rennes varient en fonction de 3 critères : l’emplacement, l’état du bien et l’état de la copropriété. Le prix d’un appartement en parfait état dans le centre-ville sera dans la fourchette haute. A l’inverse, un bien à rénover et excentré se situera dans la fourchette basse.

Les loyers sont-ils encadrés à Rennes ?

Non, Rennes n’est pas concernée le dispositif d’encadrement des loyers. Vous pourrez donc fixer librement le montant de votre loyer. En revanche, Rennes est une ville classée en « zone tendue ». Cela signifie que le délai du préavis à respecter pour les locataires en cas de départ n’est que d’un mois.

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Avertissements : Nous ne sommes pas conseillers en investissements financiers et ce que vous lisez sur ce blog ne constitue pas un conseil en investissement. Chez Nevatony, nous souhaitons seulement partager notre avis et notre expérience sur les sujets qui nous passionnent. Si vous souhaitez obtenir des conseils personnalisés pour un investissement locatif à Rennes, adressez-vous à un conseiller professionnel agréé. Pour rappel, investir comporte toujours un risque de perte en capital.

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