On entend beaucoup parler de location LMNP. Cette forme d’investissement locatif est plébiscitée par les propriétaires immobiliers qui cherchent à optimiser leur rentabilité en optant pour un régime fiscal à première vue favorable. Attention toutefois à bien choisir la bonne option fiscale au sein du régime : un mauvais choix peut largement détériorer la rentabilité de votre opération.

Quelques rappels sur la location LMNP

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) s’oppose à la Location Meublée Professionnelle (LMP) pour un aspect financier d’une part et à la Location Non Meublée (LNM) par des obligations contractuelles et de moyens d’autre part.

Conditions d’accès à la location LMNP

Un revenu maximum

Au-delà de 23 000 € de recettes annuelles (loyers moins charges) ou en cas de recettes annuelles supérieures aux autres revenus de votre foyer fiscal, vous ne pourrez plus prétendre au statut LMNP. Vous passerez automatiquement sous le régime de la Location Meublée Professionnelle (LMP).

Des conditions légales

La location en meublé implique un certain nombre de règles contractuelles vis à vis du locataire :

la durée du bail est un d’un an renouvelable,
le dépôt de garantie de 2 mois de loyer maximum,
le délai de préavis pour le propriétaire de 3 mois minimum,
le délai de préavis pour le locataire d’un mois seulement.

La fourniture de meubles

Pour louer en meublé, vous avez l’obligation d’équiper le logement mis en location. Il s’agit au minimum :

de la literie avec couette ou couverture,
de volets ou rideaux dans les chambres,
des étagères,
des luminaires,
de quoi entretenir le logement (serpillière, balai, aspirateur, etc.),
d’une table et des chaises,
de plaques de cuisson,
d’un four ou d’un four à micro-onde,
d’un réfrigérateur au moins doté d’un compartiment à congélation si pas de congélateur,
de la vaisselle et des ustensiles de cuisine.

Pour réussir un investissement locatif en LMNP

Pour optimiser sa stratégie d’investissement en LMNP, il convient de suivre quelques règles simples.

Choisissez un bon logement

Comme pour tout investissement locatif, il est important de choisir un logement à potentiel dans une zone géographique attractive. Qui a envie d’acheter un appartement dans un immeuble qui s’écroule ? Qui a envie d’acheter un appartement dans un village désert ?

La recherche du bien immobilier est donc essentielle dans la réussite de sa location LMNP.

Obtenez un bon crédit

Comme pour tout achat immobilier, il est important de challenger votre banque afin d’obtenir le meilleur crédit. Un bon moyen d’avoir un aperçu des offres de prêt disponibles sans avoir à faire le tour de toutes les banques de votre ville est de solliciter les courtiers en ligne. Après quelques éléments de simulation, ils seront capables de vous présenter les meilleures offres.

Calculez votre rentabilité en amont

Si les deux premiers conseils semblent complètement banals, ils n’en restent pas moins essentiels. En effet, ce sont les éléments les plus importants dans le calcul de votre rentabilité estimée. Qui a envie d’investir dans de l’immobilier locatif avec une rentabilité négative ?

Pour calculer sa rentabilité, il faut donc prendre en compte :

le prix d’achat du bien (frais d’agence et de notaire inclus),
le coût des travaux réalisés pour réussir à louer convenablement le bien,
le coût de l’ameublement obligatoire,
le coût des intérêts de l’emprunt,
le coût des assurances,
le coût de la gestion locative,
le coût des charges de copropriété,
la fiscalité,
etc.

Mais aussi :

les loyers encaissés,
éventuellement une hypothèse de plus-value à la revente si vous souhaitez estimer une rentabilité à terme.

Néanmoins, avec le bon régime fiscal au sein du statut LMNP, il est possible de déclarer ses charges et de les retirer de son bénéfice imposable.

Choisissez le bon régime fiscal

Le statut LMNP vous donne la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux : forfaitaire (micro-BIC) ou au réel, tant que vous ne dépassez pas 77 700 € de loyers encaissés par an. Au-delà, vous devrez obligatoirement choisir le régime en bénéfice réel.

Tant que vous avez le choix, il est extrêmement important de vous poser la question du meilleur régime fiscal.

Le régime réel en LMNP vous permet de calculer votre bénéfice imposable en déduisant des loyers encaissés les charges locatives, contrairement au régime micro-BIC pour lequel un abattement de 50 % est appliqué automatiquement.

Si vous venez d’acheter un appartement pour le mettre en location, le régime réel peut être un excellent moyen de supprimer ses impôts sur les loyers encaissés par deux mécanismes :

la déclaration de ses charges locatives (comme évoqué précédemment),
l’amortissement du bien. Il s’agit de tenir compte de la perte de valeur ou de l’usure du bien en déduisant annuellement une fraction du prix d’achat sur les recettes liées à la location du meublé. Attention, il n’est pas possible de générer un déficit fiscal (comme peut le permettre le déficit foncier en location non meublée).

Quelles sont les charges éligibles ?

les intérêts et frais d’emprunt,
les frais de notaire,
la taxe foncière,
les charges de copropriété,
les assurances du logement (Propriétaire Non Occupant et assurance Loyers Impayés),
les travaux de réparation ou de remplacement,
les consommations du locataire si les contrats restent à votre nom, les dépenses d’entretien,
l’amortissement du bien.

Cette liste est non exhaustive. Toute charge est éligible si elle respecte les règles de déduction des charges en BIC. A savoir :

être dans l’intérêt direct de la location,
correspondre à une charge réellement payée et justifiable,
être subie durant l’exercice fiscal de la déclaration.

Pour réussir cette opération, l’aide d’un expert-comptable spécialisé en location LMNP est souvent bienvenue. De toute façon, lorsqu’on est en LMNP au réel, un suivi comptable conforme au code du commerce et au plan comptable général est obligatoire.
En conclusion, même si vous ne parvenez pas à effacer tous vos impôts sur les loyers perçus, choisir le régime au réel est plus intéressant si vous pensez que vos charges déductibles seront supérieures à l’abattement forfaitaire de 50 % du régime micro-BIC. Lorsque vous n’avez plus assez de charges à déclarer et que le régime micro-BIC devient plus intéressant, vous pouvez demander à changer de régime. Attention, les changements sont faits pour une durée de 2 ans minimum.

Location LMNP : Les clés pour réussir votre investissement locatif