Investissement locatif sans apport : est-ce possible en 2024 ?
C’est le saint graal pour tous les investisseurs immobiliers : réussir à faire un investissement locatif sans apport. Néanmoins, depuis début 2022, les taux d’intérêts ont augmenté et les banques se montrent plus frileuses. Est-il toujours possible d’obtenir un prêt immobilier locatif sans apport en 2024 ? Dans certains cas, oui. Il suffit d’avoir un bon dossier et de sonner à la bonne porte.
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Sommaire de l’article :
- Vous cherchez un courtier pour un crédit immobilier locatif ?
- Comment obtenir un prêt immobilier locatif sans apport ?
- Quel profil emprunteur est le plus favorable à l’obtention d’un prêt investissement locatif sans apport ?
- Que faire si on pense ne pas être éligible à un prêt locatif sans apport ?
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Attention, il est impossible en ce moment d’obtenir un crédit immobilier sans emploi stable (CDI hors période d’essai) ou revenus réguliers (immobilier ou issus d’une activité entrepreneuriale). Si votre banque vous a refusé un crédit sans apport pour un motif de revenus, il est fort probable que notre courtier ne puisse pas vous aider non plus.
Comment obtenir un prêt pour un investissement locatif sans apport en 2024 ?
Convaincre la banque de la solidité de son dossier emprunteur
Là où c’était assez courant d’emprunter à 110 % pour un investissement locatif en 2019, les banques ont resserré la vis depuis la loi de Finance 2021 établie le 29 décembre 2020. Désormais, elles sont soumises à un certain nombre de contraintes de la part de la Banque de France et du Haut Conseil en Stabilité Financière (HCSF).
Les banques doivent :
- ne plus prêter sur plus de 25 ans (au-delà il ne peut y avoir qu’un différé, notamment pour l’achat en VEFA ou pour de simples travaux, même si c’est difficile à obtenir),
- limiter le taux d’endettement maximum de leurs clients particuliers à 35 % de leurs revenus, assurance incluse, qu’ils soient investisseurs ou non,
- faire attention à ce que l’ensemble des crédits contractés ne dépasse pas 7 ans de revenus pour l’emprunteur.
Les banques peuvent toutefois faire des dérogations pour 20 % des dossiers, mais 75 % d’entre elles doivent avoir lieu sur des dossiers de financement de résidence principale. Par conséquent, il reste peu de marge de manœuvre pour obtenir un prêt immobilier locatif sans apport. Seuls les meilleurs dossiers peuvent encore y croire en 2024.
L’ajout d’Anthony : Attention, il est impossible d’obtenir un prêt à 110 % pour l’achat de sa résidence principale.
Quel profil emprunteur est le plus favorable à l’obtention d’un prêt investissement locatif sans apport ?
L’obtention d’un crédit à 110 % pour de l’investissement locatif dépend de la seule appréciation de votre dossier par la banque. Autrement dit, si la banque voit un intérêt commercial à vous avoir comme client, vous augmentez votre probabilité d’obtenir un prêt immobilier locatif sans apport.
Le profil idéal :
- Etre propriétaire de sa résidence principale,
- Détenir par ailleurs une épargne disponible conséquente,
- Accepter de placer son épargne disponible dans la banque prêteuse.
Dans tous le cas, l’emprunteur ne doit pas uniquement compter sur le 110 % pour réaliser son investissement locatif. Il doit démontrer à la banque qu’il aurait pu quand même se lancer en empruntant moins mais qu’il préfère utiliser ses fonds pour un autre investissement.
Pour rappel, même si la banque octroie un crédit à 110%, vous devrez disposer du montant des frais (de notaire et garanties) sur vos comptes courants au moment de la demande.
Vous voulez savoir si vous êtes éligible ? N’hésitez pas à nous transmettre vos coordonnées ici. Nous vous mettrons en relation avec un courtier en financement spécialisé dans l’investissement locatif.
Que faire si on pense ne pas être éligible à un prêt locatif sans apport ?
Attention, ne pas être éligible à un prêt immobilier locatif sans apport ne signifie pas que vous ne devez pas vous lancer dans votre projet ! En effet, investir en immobilier sans apport a son lot de contraintes qui ne convient pas à tous les investisseurs.
Rappels sur l’investissement locatif sans apport
Chez Nevatony, nous sommes plutôt partisans de l’investissement locatif sans apport : faire financer l’achat du bien en totalité par la banque est en effet le moyen le plus rapide d’accroître son patrimoine !
Le prêt immobilier locatif sans apport a notamment 3 avantages :
- il permet de maximiser son effet de levier (dans l’idéal, le prêt couvrira aussi les travaux et les frais de notaire),
- il permet de diversifier son épargne en plaçant ce qui aurait pu être un apport personnel ailleurs (en actions par exemple, via une assurance-vie ou un PEA),
- vous pourrez déduire les intérêts de vos revenus locatifs et ainsi réduire votre fiscalité si vous choisissez une imposition au réel.
En contrepartie, il faut s’attendre à 2 inconvénients de taille :
- vous aurez plus d’intérêts à rembourser,
- votre capacité d’emprunt sera réduite.
Dans votre cas, il pourrait donc être pertinent d’injecter un apport personnel dans l’opération.
Les avantages d’un crédit immobilier locatif avec apport
1) Obtenir un prêt locatif plus facilement
Se rendre chez le banquier avec un apport personnel à mettre sur la table simplifie très largement la discussion. En d’autres termes, pour être certain d’obtenir un prêt rapide à un taux avantageux, mieux vaut injecter un peu de fonds personnels dans l’opération.
2) Augmenter votre capacité globale d’emprunt
Prévoir un apport personnel augmente aussi votre capacité globale d’emprunt. Cela signifie que vous pourrez investir plus. Les prix varient énormément en fonction de l’endroit où vous souhaitez réaliser votre investissement locatif. Avoir une forte capacité d’investissement est un prérequis dans des villes comme Paris ou Lyon, où le prix au mètre carré est élevé.
3) Augmenter vos chances d’avoir un cashflow positif
Le rêve de tout investisseur immobilier est de faire en sorte que les loyers générés couvrent les mensualités d’emprunt. Plus vous injecterez d’apport personnel dans l’opération, plus vous aurez de chance d’atteindre cet objectif. En effet, un apport personnel augmente vos chances d’obtenir un taux d’intérêt faible et par conséquent réduit vos mensualités. A noter que pour réduire au maximum ses mensualités, il est préférable d’emprunter sur la plus longue durée possible (25 ans actuellement).
4) Réduire les intérêts à rembourser
Un apport personnel permet d’emprunter moins et par conséquent, de réduire le montant des intérêts à rembourser. Ce qui peut être particulièrement pertinent si vous investissez dans une ville ou les perspectives de plus-value immobilière sont faibles.
5) Faire fructifier son épargne disponible
On dit souvent qu’il vaut mieux emprunter au maximum pour financer un bien immobilier afin de pouvoir placer son épargne disponible ailleurs. C’est vrai uniquement quand les taux d’intérêt sont bas.
En 2024, injecter un apport personnel dans un investissement locatif permet de le faire fructifier à hauteur du rendement locatif espéré, plus une éventuelle plus-value à la revente. Le placer est en revanche plus aléatoire ; seuls le Livret A et le LDDS offrent un rendement correct et garanti (3 %).
L’ajout d’Anthony : Attention, nous ne sommes pas conseillers en investissement financier donc ce que vous lisez n’est pas un conseil financier, simplement le fruit de notre réflexion. En 2024, ça peut avoir du sens de laisser son épargne sur un Livret A : à 3 % de rendement garanti, c’est difficile de trouver mieux ailleurs (en tout cas sans risque de perte). Le seul problème du Livret A à l’heure actuelle est son plafond (22 950 €). Si votre épargne disponible dépasse ce montant, pensez à ouvrir aussi un LDDS. Lui aussi à 3 % garanti, il affiche un plafond à 12 000 €. Il est donc désormais possible de placer jusqu’à 34 950 € sans risque de perte, en quelques clics via sa banque. Est-ce que c’est plus intéressant de placer 34 950 € à 3 % ou d’injecter cette somme dans son apport et réduire le montant emprunté à 4 % ? Ca dépend de votre rendement locatif espéré !
Questions fréquentes sur l’investissement locatif sans apport
Pour obtenir un prêt immobilier locatif, vous devrez vous rendre auprès d’une banque ou d’un établissement financier et présenter votre projet d’investissement locatif. Vous devrez également fournir des documents justificatifs, tels que votre identité, vos revenus, vos charges et vos éventuels autres emprunts. Ensuite, l’établissement financier évaluera votre situation financière et votre capacité de remboursement et décidera si vous êtes éligible à un prêt immobilier locatif. Si votre demande est acceptée, l’établissement financier vous proposera un contrat de prêt qui détaillera les conditions et les modalités de remboursement. Il est important de lire attentivement ce contrat avant de signer et de poser toutes les questions nécessaires pour comprendre les obligations et les responsabilités liées à ce prêt.
Dans le cadre d’un investissement locatif, la banque va ajouter à vos revenus environ 70 % du montant des loyers que vous pouvez espérer.
Pour rappel, vous ne pouvez pas emprunter plus de 35 % de vos revenus. Le calcul du taux d’endettement en fonction de la mensualité maximum à laquelle vous pouvez prétendre est donc le suivant :
(Loyer ou crédit immobilier de votre logement principal + Nouvelle mensualité + Mensualités de vos autres crédits) / (Revenu professionnel + 70 % des loyers espérés)
Vos mensualités maximales, les taux d’intérêts pratiqués actuellement et la durée de l’emprunt seront ensuite utilisés pour calculer votre capacité d’emprunt.
Les taux d’intérêts moyens pour de l’investissement locatif sont actuellement autour de 4,3 % (sur 20 ans). Nous ne pouvons pas savoir à l’avance mais les professionnels espèrent qu’il ne montera pas plus. Une augmentation de 1 point équivaut pour vous une baisse de 10 % de votre capacité d’emprunt.
Pour rappels, ils étaient de 1,03 % en mars 2022 pour un emprunt sur 20 ans.
Un crédit longue durée (25 ans) dégradera votre rentabilité au global (taux d’intérêt plus élevés et durée de remboursement de votre assurance emprunteur plus longue) mais vous permettra d’obtenir des mensualités plus faibles. Par conséquent, vous augmentez vos chances que les loyers remboursent les mensualités (cashflow positif).
Un crédit longue durée est aussi un bon moyen de ne pas atteindre son seuil d’endettement maximal et de garder une capacité d’emprunt pour d’autres projets. Pour rappel, un particulier ne peut pas être endetté à plus de 35 % de ses revenus.
Notons tout de même qu’un crédit court (15 ans) maximisera votre rentabilité locative. C’est donc à privilégier si votre objectif principal est d’accroître au maximum votre patrimoine.
Il existe des centaines de banques qui proposent des prêts immobiliers locatifs. Vous ne pourrez pas toutes les solliciter, voilà pourquoi il existe des courtiers en crédit immobilier. Certains ont la capacité de sonder toutes les banques françaises afin d’identifier la mieux disante à chaque instant.
Si vous cherchez un courtier de confiance, nous pouvons vous mettre en relation avec le nôtre (gratuit et sans engagement). Il vous suffit de remplir ce formulaire.
Pour nos projets immobiliers, nous sommes fréquemment en recherche du courtier le mieux disant. Si vous cherchez un courtier de confiance, n’hésitez pas à nous laisser vos coordonnées ici. Nous pourrons vous mettre en relation avec le professionnel le plus compétent du moment.
Depuis le 1er janvier 2022, les banques doivent limiter à 25 ans la durée des crédits immobiliers qu’elles accordent aux particuliers, et veiller à ce que le taux maximum d’endettement ne dépasse pas 35 % des revenus des emprunteurs, assurance comprise.
L’assurance emprunteur est obligatoire quelle que soit la finalité du crédit immobilier. Notez toutefois que le nombre de garanties à souscrire pour votre assurance de prêt immobilier est moins élevé pour du locatif. Les banques se contentent généralement d’une assurance décès et de la garantie PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie).
Pour rappel, vous n’êtes pas obligé d’accepter l’offre d’assurance emprunteur de groupe proposée par votre banque. Il peut être intéressant de comparer les différentes offres présentes sur le marché.
Bien sûr !
C’est même l’un des avantages principaux d’un prêt immobilier locatif sans apport (c’est aussi possible si on emprunte avec apport, évidemment).
Si vous choisissez un régime fiscal au réel (en meublé ou non meublé), vous pourrez intégrer à vos charges déductibles les intérêts de votre crédit immobilier locatif. Ainsi, votre revenu locatif imposable sera réduit, ce qui baissera vos impôts.
Les prêts amortissables sont les prêts immobiliers les pus courants. L’emprunteur s’acquitte chaque mois d’une mensualité qui sert à payer les intérêts dus et à rembourser une partie du capital avec le montant restant. La date de remboursement total du prêt est prévue à l’avance.
Le crédit in fine est remboursable qu’à l’issue d’un nombre d’années négocié à l’avance. Les années précédentes, l’emprunteur ne paiera que les intérêts. Le principal avantage est de réduire fortement ses mensualités (on paie uniquement les intérêts), donc d’optimiser sa trésorerie (on dégage un bien meilleur cashflow). En contrepartie, les intérêts sont plus élevés (mais ils restent déductibles des revenus locatifs, c’est donc un moindre mal).
Pour être éligible à un crédit in fine, il faut disposer d’une épargne disponible capable de couvrir une grande partie de l’investissement et la placer sur une assurance-vie, en guise de garantie pour la banque. Certes, l’argent est “bloqué”, mais il fructifie durant la période.
Le taux d’usure est un taux d’intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous accordent un prêt. Généralement déterminé par les autorités monétaires en fonction des conditions économiques et financières, le taux d’usure est utilisé comme un moyen de protéger les emprunteurs contre des prêts à des taux d’intérêt exorbitants qui pourraient mettre en danger leur capacité à rembourser.
Ce ratio permet d’apprécier la couverture de la banque sur le bien qu’elle finance en faisant le rapport entre l’enveloppe de financement et la valeur vénale du bien financé.
La comparaison de la dette de l’emprunteur avec ses flux financiers est une méthode d’analyse très récente. Celle-ci vise à comparer l’encours total de crédits que le client détient (y compris le financement demandé) et le montant équivalent à 7 fois ses revenus annuels.
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Avertissements : Nous ne sommes pas conseillers en investissements financiers et ce que vous lisez sur ce blog ne constitue pas un conseil en investissement. Chez Nevatony, nous souhaitons seulement partager notre avis et notre expérience sur les sujets qui nous passionnent. Si vous souhaitez obtenir des conseils personnalisés au sujet d’un prêt immobilier locatif, adressez-vous à un conseiller professionnel agréé. Pour rappel, investir comporte toujours un risque de perte en capital.
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