Investissement locatif étudiant : où investir en 2025 ?

L’univers de l’immobilier étudiant ne cesse de se transformer, et investir dans ce secteur est une stratégie béton pour booster votre patrimoine ! Vous vous demandez où placer vos sous en 2025 ? Pas de panique, on vous guide à travers les meilleures villes, en analysant rendements et demande locative. Prêt à sauter le pas ? C’est parti !

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Quels Critères pour Choisir la Bonne Ville ?

Investir dans l’immobilier étudiant nécessite une petite stratégie. Avant de vous lancer, voici les critères essentiels à considérer :

• Proximité des Universités : Un appartement à quelques minutes à pied d’un campus, c’est de l’or pur ! Plus c’est proche, mieux c’est.
• Taux d’Imposition Local : Les impôts peuvent jouer un rôle clé dans la rentabilité de votre investissement. Un cadre fiscal sympa, c’est un plus énorme !
• Niveau des Loyers : Faites vos devoirs ! Une étude approfondie du marché local vous aidera à fixer des loyers justes et attractifs.

Les idées d’investissement locatif étudiant risquées

Parmi les villes moyennes offrant des rendements particulièrement attractifs pour un investissement locatif étudiant, Mulhouse se démarque. Dans cette ville universitaire du sud de l’Alsace, les prix d’achat sont très abordables : environ 1 377 €/m² en moyenne, pour un loyer moyen de 13 €/m². Cela représente une rentabilité brute exceptionnelle de 11,3 %. Toutefois, cette performance théorique cache une réalité plus nuancée : la demande locative reste relativement faible, et il peut être difficile de trouver un locataire rapidement. Un rendement élevé ne garantit donc pas un investissement fluide ou sans vacance.

Saint-Étienne, de son côté, combine également prix d’achat attractifs (1 200 €/m² en moyenne) et loyers corrects (11 €/m²), pour une rentabilité d’environ 11 %. Mais ici, le contexte est plus favorable : la ville accueille près de 30 000 étudiants, ce qui contribue à une demande locative soutenue et limite les périodes de vacance. Ce qui rend cet investissement potentiellement plus sécurisé à long terme, malgré une rentabilité brute équivalente à celle de Mulhouse. Préparez vous toutefois à chercher un nouveau locataire régulièrement (souvent tous les ans, tous les deux ans si vous êtes chanceux).

Enfin, Limoges propose un compromis intéressant. Avec un prix moyen au mètre carré de 1 611 € et des loyers autour de 10 €/m², la rentabilité locative atteint 7,4 %. Moins spectaculaire que dans les deux autres villes, ce rendement reste solide, surtout dans un marché locatif plus équilibré et où la recherche de locataires est généralement moins problématique qu’à Mulhouse.

Le commentaire d’Anthony : Attention aux taux de rendement trop attractifs ! Ils cachent souvent une réalité problématique : certes le prix au mètre carré est faible… mais la demande locative l’est tout autant !

Les meilleures villes pour un investissement locatif étudiant

Metz et Le Havre figurent parmi les villes offrant un rendement locatif intéressant, autour de 6,8 %. Il faut compter environ 2 275 €/m² à Metz et 2 106 €/m² au Havre pour acquérir un bien immobilier. Ces deux villes universitaires accueillent de grandes universités ainsi qu’un large éventail d’écoles d’ingénieurs et de commerce, ce qui soutient la demande locative étudiante.

Poitiers, de son côté, mérite également l’attention des investisseurs. Cette ville au riche patrimoine historique et culturel affiche un prix moyen de 2 055 €/m² et un loyer moyen de 11 €/m², soit un rendement locatif de 6,4 %. Avec près de 18 % d’étudiants dans sa population (selon L’Étudiant) et une desserte TGV vers Paris et Bordeaux, Poitiers combine attractivité et accessibilité.

D’autres villes étudiantes présentent également une rentabilité supérieure à 6 %, comme Nancy (6,5 %), Rouen et Le Mans (6,3 % chacune), qui peuvent représenter des opportunités à explorer.

Enfin, même si Amiens (5,8 %) et Dijon (5,6 %) restent en dessous de ce seuil, elles affichent tout de même des rendements locatifs supérieurs à la moyenne nationale (5,5 %), ce qui en fait des marchés à ne pas écarter trop vite.

Le commentaire d’Anthony : Encore une fois, ces taux de rendement sont bruts… et ne prennent pas en compte la vacance locative. Anticipez donc en moyenne deux mois d’appartement vide par an, parfois beaucoup plus si vous misez sur le mauvais bien. Il existe des sociétés d’investissement locatif clé en main qui peuvent vous aider à sourcer le bon investissement, le rénover, le meubler et le mettre en location. De quoi réduire le risque d’acheter un appartement qui ne se loue pas !

Les villes les plus sûres pour réussir son investissement locatif étudiant

Vous avez un peu de budget et vous n’avez pas envie de prendre de risque ? Certaines villes sont des valeurs sûres… et gardent un rendement intéressant.

Parmi elles, Strasbourg se distingue par sa forte population universitaire, avec environ 60 000 étudiants. Dans la capitale alsacienne, le prix moyen au mètre carré s’élève à 3 741 €, tandis que les loyers atteignent en moyenne 15 €/m², ce qui permet d’obtenir une rentabilité locative de 4,8 %.

Dans l’ouest, Rennes et Nantes affichent des rendements très similaires : 4,6 % pour Rennes et 4,8 % pour Nantes. Ces deux villes dynamiques accueillent chacune près de 70 000 étudiants, ce qui en fait des marchés solides pour l’investissement locatif.

Plus au sud, Toulouse et Bordeaux offrent également des perspectives intéressantes, avec des rendements locatifs moyens proches. Toulouse, régulièrement bien positionnée dans les classements des meilleures villes étudiantes, affiche une rentabilité de 4,6 %, contre 4,4 % pour Bordeaux.

Enfin, ce sont Lille et Montpellier qui tirent leur épingle du jeu parmi les grandes métropoles françaises. La capitale des Flandres atteint un rendement locatif de 5,5 %, tandis que Montpellier suit de près avec 5,2 %. Ces deux villes combinent forte demande étudiante et rendement supérieur à la moyenne des grandes villes.

L’ajout d’Anthony : à mon avis, choisir l’une de ses grandes villes est un gage de sécurité, de réussite. Nous avons dédié des articles complets sur les quartiers à choisir pour réussir son investissement locatif à Montpellier et son investissement locatif à Rennes.

Astuces pour Réussir Son Investissement

Envie de maximiser vos chances de succès ? Voici quelques astuces indispensables :

• Choisissez un Bon Emplacement : La localisation, c’est la clé ! Un emplacement stratégique attire toujours plus de locataires.
• Gérez Bien les Travaux de Rénovation : Un logement propre, moderne et fonctionnel se loue plus vite. Investissez dans des rénovations de qualité.
• Offrez un Service Adapté aux Étudiants : Colocation meublée, espaces communs bien agencés… Pensez à ce qui rendra votre bien irrésistible.
• Renseignez-vous sur les Aides Disponibles : Des dispositifs comme les prêts à taux zéro ou les réductions d’impôts peuvent booster votre projet.

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