Trop de Monde dans Votre Appartement Loué ? Voici Comment Gérer Ça !
Vous êtes propriétaire d’un bien loué et vous vous demandez comment gérer le fait que trop de personnes vivent dans votre appartement ? Cette situation, appelée suroccupation, peut vite devenir un vrai casse-tête, tant pour la santé des occupants que pour vos responsabilités en tant que bailleur. Comprendre les enjeux de la suroccupation est essentiel pour agir efficacement !
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Comment Reconnaître la Suroccupation ?
La suroccupation d’un logement, c’est quand le nombre d’occupants dépasse la surface habitable prévue. En France, selon les règles relatives aux APL, chaque personne doit disposer d’un minimum de 9 m² si elle est seule, 16 m² pour un couple, et 9 m² supplémentaires pour chaque personne en plus. Si ces critères ne sont pas respectés dans le bien que vous louez, vous pourriez être face à une situation de suroccupation.
Prenons un exemple concret : Imaginez un appartement de 40 m². Un couple y vit avec deux enfants, totalisant quatre personnes. Selon la loi, ils auraient besoin d’au moins 34 m² (16 m² pour le couple + 9 m² pour chaque enfant). Il ne reste alors plus que 6 m² disponibles par occupant, plus de quoi accueillir une nouvelle personne dans le foyer.
La Cour administrative d’appel de Paris a par ailleurs considéré dans un arrêt de 2013 que la suroccupation s’appréciait aussi en matière d’équipement sanitaire, de l’installation d’alimentation en eau potable et de l’évacuation des eaux usées. Par conséquent, vous pourriez correspondre aux minimum de surfaces… mais être en situation de suroccupation quand même.
En bref, il n’y a pas de loi précise pour qualifier la suroccupation. C’est une affaire de surface, mais aussi de condition sanitaire. Sur ce second point, les critères rejoignent ceux de l’insalubrité.
Quels risques la suroccupation représente pour un propriétaire ?
Vous n’êtes pas responsable si votre locataire se trouve en suroccupation du fait de l’hébergement de personnes à votre insu. Cependant, si vous en êtes informé, vous devez vous rapprocher du locataire pour lui demander de cesser cette suroccupation, si besoin au moyen d’une action en justice.
Si c’est l’Etat, sur motif d’insalubrité, qui vous met en demeure de faire cesser la suroccupation, vous encourez une peine de 2 ans de prison et 75 000 € d’amende en cas d’inaction. On appelle ça un arrêté de mise en sécurité. Le loyer risque d’être suspendu et vous pouvez vous voir imposer une obligation de relogement des locataires.
Quelques précautions en temps que propriétaire
- Assurez les conditions de location : vérifiez que votre appartement respecte les normes de salubrité dès le départ.
- Etablissez des baux clairs : incluez une clause sur le nombre maximum d’occupants en fonction de la superficie.
- Demandez aux candidats combien de personnes vivront dans votre appartement. Vous devez vous assurer que les locataires ne se trouveront pas en situation de suroccupation lors de leur entrée dans les lieux.
- Restez vigilant : Surveillez les changements dans la composition des locataires.
- Informez et régularisez : Si vous constatez une suroccupation, parlez-en immédiatement au locataire et cherchez des solutions pour régulariser la situation.
Démarches à Suivre face à la Suroccupation
Vous suspectez que votre logement est suroccupé ? Pas de panique, il y a des étapes à suivre.
Commencez par dialoguer avec votre locataire : expliquez lui les implications de la suroccupation. Puis, formalisez votre demande. Envoyez un accusé de réception recommandé pour officialiser votre demande et garder une trace écrite. Enfin, si la situation ne s’améliore pas, consultez un avocat (ou activez le service juridique de votre assurance) pour envisager une résiliation judiciaire dans le respect de la loi.
Si vous avez recours à un service de gestion locative, l’agence sera en mesure de vous aider.
Ces démarches vous aideront à rester dans le cadre légal sans empirer la situation.
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