Peut-on augmenter un loyer après une rénovation énergétique ?

Vous êtes contraint de rénover le logement que vous louez pour améliorer son DPE. Etes-vous en droit d’augmenter son loyer une fois les travaux de rénovation énergétique effectués ?

Cet article vous éclaire sur les différentes possibilités d’augmentation de loyer post-travaux, tout en respectant les réglementations en vigueur. 🚀

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Conditions pour augmenter le loyer en cours de bail suite à des travaux de rénovation

Pour envisager une augmentation automatique de loyer après travaux, il est essentiel d’avoir inclus une clause spécifique dans le contrat de bail initial. Cette clause doit clairement indiquer que des travaux seront réalisés et que le loyer sera ajusté ultérieurement.

Si vous ne l’avez pas fait en amont, vous pouvez proposer une augmentation de loyer à votre locataire. Si il constate qu’effectivement les travaux augmente son confort et lui permet des économies d’énergie, il sera peut-être enclin à accepter. Dans ce cas, l’augmentation passe nécessairement par la signature d’un avenant au bail. Votre locataire n’a aucune obligation d’accepter.

Conditions pour augmenter le loyer lors du renouvellement de bail suite à rénovation énergétique

Lors du renouvellement du bail, il est possible de justifier une hausse par des travaux d’amélioration sous deux conditions.

La première, votre bien doit être situé en zone tendue.

La seconde, le loyer actuel doit être manifestement sous-estimé par rapport aux prix du marché. Vous devez justifier la sous-évaluation en référence à 3 biens similaires dans le voisinage (6 si votre logement est situé dans une agglomération de plus d’un million d’habitants).

A partir du moment où vous respectez ces deux conditions, vous pouvez prévoir une hausse loyer lors du renouvellement du bail. Si le locataire n’accepte pas l’augmentation ou ne donne pas de réponse dans un délai de 4 mois, vous devez saisir la commission départementale de conciliation. À défaut, le bail se poursuit dans les mêmes conditions.

Note d’Anthony : en zone non tendue, il n’y a pas de lien entre travaux de rénovation et hausse. Vous pouvez augmenter le loyer au renouvellement du bail uniquement si il est sous-évalué par rapport à 3 biens similaires dans le voisinage.

Comment calculer la hausse de loyer suite à une rénovation ?

L’augmentation ne peut pas excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

• 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes, à condition que leur montant soit au moins égal à la dernière année de loyer ;
• 50 % de la différence entre le loyer de biens similaires et l’ancien loyer que vous pratiquiez.

La hausse ne s’applique pas d’un coup, mais s’étale sur la durée du bail, en fonction de son montant :

• Si elle est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est appliquée sur la durée du bail, soit 1/3 par an ;
• Si elle est supérieure à 10 %, elle est appliquée à hauteur de 1/6ème par an, peu importe la durée du bail.

L’ajout d’Anthony : en location meublée, l’augmentation s’applique sans progressivité, sauf si elle excède 10 %. Dans ce cas, vous majorerez d’1/3 par an.

Exemple de calcul de hausse de loyer suite à travaux de rénovation

Admettons que vous réalisez des travaux de rénovation énergétique pour un montant de 12 000 €. La hausse peut être de 1800 € par an, soit 150 € par mois.

Vous louez un appartement contre un loyer de 600 € par mois. La hausse estimée étant supérieure à 10 % du loyer mensuel, elle sera donc répercutée de façon progressive, tous les ans pendant 6 ans.

Soit une hausse de 25 € par mois la première année, puis 50 € en année 2, puis 75 €… jusqu’à 150 € par rapport au loyer initial la 6ème année.

Conditions pour augmenter le loyer entre 2 locataires en cas de rénovation énergétique

Pour rappel, il est possible d’augmenter le loyer entre deux locataires. Attention, le montant du loyer précédent doit être inscrit dans le nouveau bail.

En zone tendue, il est possible d’augmenter le loyer de 15 % du montant des travaux TTC (si ils ont coûté au moins 50 % du loyer annuel). Si le montant des travaux est égal ou supérieur à une année entière de loyer, alors vous pouvez fixer la hausse librement (dans le respect d’un éventuel encadrement des loyers).

Travaux d’amélioration énergétique : de quoi parle-t-on ?

Les travaux d’amélioration énergétique désignent des rénovations qui apportent un confort supplémentaire au locataire ou réduisent ses charges. Par exemple, améliorer l’isolation thermique, installer des équipements plus efficaces ou moderniser les installations sont des travaux considérés comme des améliorations.

Il est possible de recevoir des subventions pour rénover son bien si vous passez dans le cadre du programme Mon Accompagnateur Rénov’.